АФОС Оценка недвижимости - это инновационная система онлайн-оценки коммерческой недвижимости в г. Москве, созданная на основе результатов аналитической работы с информационными материалами различных открытых баз данных о продажах и аренде коммерческой недвижимости, анализа зависимостей и тенденций, связанных с учетом наиболее значимых для стоимости недвижимости факторов. Система создана в русле трансформации экономических процессов, когда к уже известным моделям экономических исследований внедряются новые технологии, позволяющие строить и новые модели оценки.

Наш онлайн-сервис не претендует на роль оценщика, сервис предоставляет исключительно консультационную оценку.

Для использования системы не требуется каких-либо специальных познаний в области оценочной деятельности – необходимо лишь последовательно ввести в соответствующие окна меню данные об объекте недвижимости (адрес, площадь и назначение, а также некоторые данные о его техническом состоянии) – этого достаточно, чтобы получить стоимость недвижимости.

На экране монитора будет сформирован формальный итог работы расчетной системы примерно в следующем виде.

Кроме того, Вы можете получить Заключение АФОС о стоимости Вашей недвижимости в виде документа PDF (образец Заключения АФОС можно скачать в Личном кабинете после регистрации в онлайн-сервисе АФОС).

Предоставляемое системой Заключение не является отчетом об оценке в трактовке Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. №135-Ф3, либо Заключением эксперта в трактовке Федерального Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ. Заключение носит сугубо консультационный характер. При этом в Заключении используется понятие рыночной стоимости в формулировке ФЗ-135.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Сфера применения консультационных онлайн-оценок достаточно широка

Собственникам недвижимости при подготовке сделок купли-продажи или сдаче в аренду вполне достаточна консультационная оценка для того, чтобы принять решение о проведении операции.

В процессе управления недвижимостью собственники или управляющие компании многократно (особенно в периоды экономической турбулентности) проводят мониторинг цен на свою недвижимость, корректируют или заменяют бизнес-планы. Наш онлайн-сервис АФОС позволяет постоянно держать руку на ценовом пульсе.

Завышенная кадастровая стоимость – головная боль собственников недвижимости последних лет. Оценка выгоды от оспаривания кадастровой стоимости – важный элемент управления недвижимостью.

Опыт показывает, что процесс оспаривания кадастровой стоимости и долог и затратен, поэтому, принимая решение об оспаривании, целесообразно изначально оценить экономическую эффективность этих действий. Самое главное в этом вопросе – понимание того, какое снижение кадастровой стоимости можно ожидать в результате процесса оспаривания. Мы неоднократно были свидетелями ситуации, когда собственники инициировали процесс оспаривания кадастровой стоимости одновременно по нескольким объектам недвижимости, имея на руках не вполне адекватные результаты оценки их рыночной стоимости. Как правило, такие процессы не имеют успеха, поскольку на этапе экспертизы в судах неадекватная оценка стоимости выявляется и снижения стоимости либо не происходит, либо оно не существенно. Вместе с тем, собственник уже затратил средства на проведение первоначальной оценки этих объектов, на подготовку искового требования, на экспертизу первоначальной оценки, на оплату пошлин и многое другое.

Наш онлайн-сервис АФОС позволяет на этапе осмысления процесса оспаривания кадастровой стоимости провести предварительную онлайн оценку рыночной стоимости объектов недвижимости. Получив такую предварительную оценку и сравнив ее с кадастровой стоимостью, собственник может выбрать из совокупности своих объектов именно те, которые принесут максимальный эффект при оспаривании.

Онлайн-сервис АФОС позволяет определять стоимость недвижимости по состоянию на дату в прошлом – начиная с 2015 года. Для целей оспаривания кадастровой стоимости эта возможность существенна, поскольку в настоящее время идут процессы по кадастровой стоимости, определенной на 01.01 2016 г. и 01.01.2018 г.

Занижение стоимости недвижимости при выкупе имущества для государственных нужд (например, при строительстве автомагистралей) является достаточно частым событием. Если собственник не согласен со стоимостью выкупа и не находит понимания в согласительной комиссии, как правило, материалы направляются в суд. Онлайн-сервис АФОС может обеспечить собственников или представляющих их юристов (юридических или адвокатских компаний) объективной информацией о стоимости имущества, которая может лечь в основу инициализации судебной экспертизы по обоснованности стоимости выкупа. Снижение издержек на подготовку дорогостоящих альтернативных отчетов в этом случае очевидно.

Правила НК РФ предусматривают использование в целях налогообложения доходов рыночной цены имущества (ст.ст. 105.3, 154, 274, 346.18 НК РФ). В этих условиях несомненно важным для собственников является попадание стоимости реализации имущества в интервал +/- 20% отклонения от рыночной цены. Известно, что если установление заведомо низкой цены было обусловлено исключительно целью получить необоснованную налоговую выгоду (если ФНС это докажет), то доначисление налога возможно. Применение онлайн-сервиса АФОС позволит уточнить рыночный уровень имущества и снизить потенциальные риски.

Арендаторы недвижимости, имея данные об арендных ставках, полученные с помощью онлайн-сервиса АФОС, при переговорах с собственниками могут вполне обоснованно ставить вопрос об их снижении.

Кроме того, имея в распоряжении онлайн-сервис АФОС арендаторы недвижимости, решившие воспользоваться правом выкупа согласно Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 г., могут оценить стоимость предполагаемого к выкупу имущества и соотнести эту стоимость с результатами оценки собственника (например, Департамента имущества г. Москвы). При существенном расхождении стоимостей целесообразно формировать протокол разногласий с последующей инициализацией судебной экспертизы.

Покупатели недвижимости могут с помощью онлайн-сервиса АФОС проверить обоснованность цен на приобретаемую недвижимость, могут провести оценку понравившейся недвижимости и сравнить инвестиционный потенциал и отдачу от вложенных финансовых ресурсов.

Исследовательский потенциал онлайн-сервиса АФОС может позволить инвестиционным фондам обоснованно принимать решения об инвестировании средств на основе результатов масштабных исследований большого объема объектов недвижимости различных типов, проводить сравнения, строить матрицы предпочтений, анализировать эффективность инвестиционных затрат.

Большой спектр оценок и исследований могут провести банки с целью проверки или обоснования рыночной стоимости недвижимости, предлагаемой в залог, либо недвижимости, реализуемой как непрофильные активы, либо недвижимости, создаваемой в инвестиционных целях.

Мы давно и много работали с банками и апробировали вполне жизнеспособную двухступенчатую схему оценки, когда прежде чем готовить дорогостоящий отчет об оценке, выполнялось предварительное заключение с интервальной оценкой, с которым собственник недвижимого имущества выходил на переговоры с банком. Полагаем, что онлайн-сервиса АФОС вполне может справиться с задачей формирования предварительного заключения с интервальной оценкой рыночной стоимости.

Известно, что к числу критериев развитости рынка оценки всегда относят независимость и объективность оценщика. АФОС – не человек, и он не умеет завышать или занижать стоимость исходя их своих субъективных побуждений. Он и независим и объективен.

Важную функцию исследователя Онлайн-сервис может обеспечить при проведении исследований рынка недвижимости консалтинговыми компаниями, когда нужно выявить особенности и тенденции изменения стоимости в различных районах города, провести ценовое ранжирование классов недвижимости и многое другое.

Онлайн-сервис АФОС может быть весьма полезен при переоценке основных средств (ОС) предприятий и организаций с целью приведения первоначальной стоимости объектов основных средств к рыночному уровню. Предприятия имеют право самостоятельно проводить переоценку ОС. Совершенно очевидно, что использование потенциала Онлайн-сервиса может в разы сократить временные и финансовые затраты на переоценку ОС.

Важнейшей характеристикой онлайн-сервиса АФОС является скорость проведения оценки, причем скорость без потери качества. Онлайн-сервис АФОС может обеспечивать быстрый расчет рыночной стоимости большого количества объектов, что крайне актуально при анализе направлений инвестирования. Это, несомненно, интересно и инвестиционным фондам и частным инвесторам, когда выборка объектов велика.