Теоретические основы корректировки на местоположение

Местоположение объекта недвижимости является одним из ключевых ценообразующих факторов, оказывающих детерминирующее влияние на его рыночную стоимость. Значимость данного фактора проявляется как на межрегиональном уровне (различие субъектов РФ), так и на внутрирегиональном уровне (различие городов и иных населённых пунктов в пределах одного субъекта РФ).

Корректировка на местоположение в настоящем справочнике учитывает следующие системообразующие факторы:

1. престижность и востребованность населённого пункта как социально-экономическая характеристика локации;
2. численность постоянного населения и его платёжеспособность, определяющие ёмкость локального рынка;
3. транспортная удалённость от регионального центра, влияющая на доступность и интеграцию в региональную инфраструктуру;
4. уровень развития транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры;
5. инвестиционная привлекательность территории, отражающая ожидания участников рынка относительно будущего роста стоимости;
6. конъюнктурные особенности локального рынка недвижимости, включая соотношение спроса и предложения.

Для каждого субъекта Российской Федерации, представленного в настоящем справочнике, рассчитан индекс местоположения. В качестве референсной точки (базы расчёта) принят административный центр субъекта РФ — населённый пункт, демонстрирующий максимальную стоимость недвижимости в данном регионе. Значение индекса для регионального центра принимается равным 1,000. Индексы всех иных населённых пунктов рассчитываются относительно данной базовой величины.

Методологическое ограничение применимости справочника

Индексы местоположения, рассчитанные для различных субъектов Российской Федерации (различных таблиц справочника), не являются сопоставимыми между собой в силу различий в базах расчёта, структуре выборок и региональных рыночных условиях. Прямое арифметическое деление индексов из разных регионов некорректно.

Корректировка на местоположение с использованием настоящего справочника рассчитывается исключительно в пределах одной таблицы (одного субъекта РФ).

Из данного положения следуют практические ограничения:

1. Допустимо сопоставление индексов населённых пунктов в рамках одного региона, например: г. Уфы и г. Стерлитамака (таблица «Республика Башкортостан»); г. Твери и сельских населённых пунктов её пригородной зоны (таблица «Тверская область»).
2. Недопустимо деление индекса, относящегося к одному субъекту РФ, на индекс, относящийся к другому субъекту РФ, в том числе: индекс г. Уфы (Республика Башкортостан) на индекс г. Нижнего Новгорода (Нижегородская область); индекс сельского населённого пункта Тверской области на индекс города Челябинской области.

При необходимости сравнения объектов недвижимости, расположенных в разных субъектах РФ, оценщик обязан применять иные методы корректировки на местоположение, не основанные на межрегиональном сопоставлении индексов настоящего справочника.

Порядок расчёта корректировки на местоположение (внутри одного региона)

Для каждого субъекта РФ в справочнике приведён Индекс местоположения.

Формула расчёта корректировки:
, где – корректировка на местоположение (мультипликативная);
– индекс местоположения объекта оценки;
- индекс местоположения объекта-аналога.

Правила применения