Расположение объектов в городах Московской области существенно влияет на их стоимость. Фактически это учет престижности и востребованности недвижимости в том или ином городе, оценка его удаленности от г. Москвы и других центров притяжения, численности населения и общая оценка рынка недвижимости в городе, а также учет ряда неочевидных характеристик локаций, таких как инженерная и социальная инфраструктура и другие, которые в совокупности оказывают значительное влияние на рынок недвижимости.
Местоположение объектов недвижимости в Московской области, может определяться с использованием следующих данных:
Для расчета корректировки на местоположение используются различные методы и аналитические данные: метод парных продаж; данные аналитических агентств; метод ранжирования факторов; метод соотношения кадастровых стоимостей и др. Применение того или иного метода обосновывается оценщиком в каждом конкретном случае в зависимости от особенностей сегмента рынка объекта оценки и характеристик оцениваемого объекта.
Для определения корректировки на местоположение для условий Московской области автором были разработаны Ценовые индексы, соответствующие местоположению крупных городов Московской области (далее ЦИГ – ценовой индекс города), сформированные в процессе аналитической работы с базами данных недвижимости различных типов. Индексы городов отражают ценовую характеристику приближенной к конкретному городу Московской области. Ценовые индексы представлены ниже в табл. 1. В табл. 2 и табл. 3 приведены аналогичные индексам ЦИГ значения ценовых индексов на МКАД г. Москвы с учетом территориальных особенностей (выделены направления и сектора).
Для введения корректировки на местоположение выбирается индекс городов, в которых расположены объект оценки и объекты аналоги, в случае если объекты расположены на удалении от городов, указанных в табл. 3, автор рекомендует выбирать ближайший к объекту оценки или объектам аналогам город Московский области (для этого следует использовать картографические сервисы и измерять расстояние до центра города в режиме построения маршрута личным автотранспортом). Если объект оценки или объекты аналоги расположены на равнозначном удалении от нескольких городов, а их индексы значительно отличаются, то целесообразно использовать средневзвешенный индекс нескольких ближайших городов. Если объект оценки или объекты аналоги расположены на незначительном удалении от МКАД г. Москвы, то целесообразно принимать значений ЦИГ на пересечении ближайшей крупной автомобильной дороги и МКАД. Если объект оценки или объекты аналоги расположены в одном городе Московской области – корректировка по данной методологии не вводится.
Рекомендуемая схема применения корректировки на местоположение на основе индексов.
Таблица 1
Ценовые индексы городов Московской области (ЦИГ)
Алфавитный указатель | Наименование города | Индекс города |
---|---|---|
А | Андреевка | 0.84 |
Апрелевка | 0.96 | |
Б | Балашиха | 0.95 |
Бронницы | 0.61 | |
В | Видное | 1.12 |
Воскресенск | 0.43 | |
Волоколамск | 0.44 | |
Д | Дзержинский | 1.06 |
Дедовск | 0.82 | |
Дмитров | 0.67 | |
Долгопрудный | 1.21 | |
Домодедово | 0.95 | |
Дубна | 0.78 | |
Е | Егорьевск | 0.41 |
Ж | Железнодорожный | 0.91 |
Жуковский | 0.88 | |
З | Звенигород | 0.74 |
И | Ивантеевка | 0.85 |
Истра | 0.79 | |
К | Клин | 0.56 |
Коломна | 0.55 | |
Королев | 0.98 | |
Котельники | 1.15 | |
Красноармейск | 0.55 | |
Краснознаменск | 0.91 | |
Красногорск | 1.20 | |
Кубинка | 0.61 | |
Л | Лобня | 0.97 |
Лосино-Петровский | 0.60 | |
Лыткарино | 0.92 | |
Люберцы | 1.15 | |
М | Можайск | 0.47 |
Мытищи | 1.14 | |
Н | Наро-Фоминск | 0.71 |
Нахабино | 1.01 | |
Ногинск | 0.55 | |
О | Одинцово | 1.20 |
Октябрьский | 0.91 | |
Орехово-Зуево | 0.48 | |
Островцы | 0.84 | |
П | Павловский Посад | 0.50 |
Пересвет | 0.49 | |
Подольск | 0.94 | |
Пушкино | 0.90 | |
Р | Раменское | 0.84 |
Реутов | 1.40 | |
С | Сергиев Посад | 0.61 |
Серпухов | 0.54 | |
Солнечногорск | 0.67 | |
Старая Купавна | 0.65 | |
Ступино | 0.72 | |
Т | Талдом | 0.37 |
Ф | Фрязино | 0.73 |
Фряново | 0.55 | |
Х | Хотьково | 0.54 |
Химки | 1.22 | |
Ч | Черноголовка | 0.67 |
Чехов | 0.67 | |
Ш | Шатура | 0.42 |
Щёлково | 0.78 | |
Э | Электрогорск | 0.44 |
Электросталь | 0.58 | |
Электроугли | 0.64 | |
Я | Яхрома | 0.56 |
Таблица 2
Ценовые индексы (ЦИГ) для г. Москвы на МКАД (по направлениям)
Наименование города | Направления | Индекс города |
---|---|---|
Москва | Северо-восток | 1.43 |
Северо-запад | 1.58 | |
Юго-восток | 1.34 | |
Юго-запад | 1.55 |
Таблица 3
Ценовые индексы (ЦИГ) для г. Москвы на МКАД (по секторам)
Наименование города | Направления | Индекс города |
---|---|---|
Москва | Сектор 1 (Волоколамское шоссе - Ярославское шоссе) | 1.49 |
Сектор 2 (Щелковское шоссе - Варшавское шоссе) | 1.36 | |
Сектор 3 (Варшавское шоссе - Профсоюзная улица) | 1.92 | |
Сектор 4 (Киевское шоссе - Волоколамское шоссе) | 1.72 |