Расположение объектов в пределах городов существенно влияет на их стоимость. Фактически это учет престижности и востребованности того или иного района города, оценка его удаленности от административных центров и других центров притяжения, а также учет ряда неочевидных характеристик локаций, которые в совокупности оказывают значительное влияние на рынке недвижимости.
Местоположение объектов недвижимости в Москве, как правило, может определяться с использованием следующих данных:
Для расчета корректировки на местоположение используются различные методы и аналитические данные: метод парных продаж; данные аналитических агентств; метод ранжирования факторов; метод соотношения кадастровых стоимостей и др. Применение того или иного метода обосновывается оценщиком в каждом конкретном случае в зависимости от особенностей сегмента рынка объекта оценки и характеристик оцениваемого объекта.
В общем случае корректировка на местоположение представляет собой произведение двух составляющих:
, где - корректировка на местоположение (на нахождение объектов в территориально-ценовых зонах);
- корректировка на местоположение (нахождением объектов внутри территориально-ценовых зон).
Для определения для условий г. Москвы автором были разработаны Ценовые индексы, соответствующие местоположению станций метрополитена (далее ЦИС – ценовой индекс станции метро), сформированные в процессе аналитической работы с базами данных недвижимости различных типов. Индексы станций метрополитена отражают ценовую характеристику приближенной к конкретной станции городской локации. Ценовые индексы представлены ниже в табл. 1.
Автор рекомендует выбирать ближайшую станцию метро (для этого следует использовать картографические сервисы и измерять расстояние до станции метро в режиме построения маршрутов пешим ходом). Если объект оценки или объект аналог расположены на равнозначном удалении от нескольких станций метрополитена (что характерно для центральной части города), а их индексы значительно отличаются, то целесообразно использовать средневзвешенный индекс нескольких ближайших станций.
Рекомендуемая схема применения поправки на местоположение на основе индексов.
Корректировка на удаление от метро рассчитывается с использованием данных, приведенных в табл.2. Для определения времени пешего хода следует использовать картографические сервисы и измерять расстояние до станций метро в режиме построения маршрутов пешим ходом, которые учитывают наличие таких препятствий на пути, как пешеходные переходы, светофоры и т.п. В диапазоне 15 минут используются заданные значения корректировки. В случае если, удаленность от метро превышает 15 минут пешего хода, применяется расчетная формула:
, где – корректировка на удаление от станции метрополитена;
– число дополнительных минут пешего хода до станции метрополитена свыше 15 минут.*
*Представляется, что разумное удаление для пешей доступности объектов недвижимости от станций метро должно ограничиваться 30-35 минутами.
Таблица 1
Индекс станции метро
Алфавитный указатель | Наименование станции | Индекс станции |
---|---|---|
А | Авиамоторная | 2.01 |
Автозаводская | 2.39 | |
Академическая | 2.61 | |
Александровский сад | 3.92 | |
Алексеевская | 2.64 | |
Алма-Атинская | 1.81 | |
Алтуфьево | 1.80 | |
Аминьевская | 2.53 | |
Андроновка | 2.01 | |
Аннино | 1.90 | |
Арбатская | 3.92 | |
Аэропорт | 2.53 | |
Б | Бабушкинская | 1.96 |
Багратионовская | 2.62 | |
Балтийская | 2.08 | |
Баррикадная | 3.25 | |
Бауманская | 2.26 | |
Беговая | 2.64 | |
Белокаменная | 1.92 | |
Беломорская | 1.92 | |
Белорусская | 2.95 | |
Беляево | 2.17 | |
Бибирево | 1.84 | |
Библиотека имени Ленина | 3.92 | |
Битцевский парк | 1.80 | |
Борисово | 1.81 | |
Боровицкая | 3.92 | |
Боровское шоссе | 1.77 | |
Ботанический сад | 2.21 | |
Братиславская | 1.75 | |
Бульвар адмирала Ушакова | 1.63 | |
Бульвар Дмитрия Донского | 1.88 | |
Бульвар Рокоссовского | 1.92 | |
Бунинская аллея | 1.63 | |
Бутырская | 2.26 | |
В | Варшавская | 2.19 |
ВДНХ | 2.26 | |
Верхние Котлы | 2.28 | |
Верхние Лихоборы | 1.86 | |
Владыкино | 1.99 | |
Водный стадион | 2.18 | |
Войковская | 2.08 | |
Волгоградский проспект | 2.35 | |
Волжская | 1.80 | |
Волоколамская | 1.87 | |
Воробьевы горы, | 2.86 | |
Воронцовская | 2.17 | |
Выставочная | 3.25 | |
Выхино | 1.72 | |
Говорово | 1.85 | |
Д | Давыдково | 2.53 |
Деловой центр | 3.25 | |
Динамо | 2.46 | |
Дмитровская | 2.26 | |
Добрынинская | 3.37 | |
Домодедовская | 1.90 | |
Достоевская | 3.15 | |
Дубровка | 2.39 | |
Ж | Жулебино | 1.60 |
З | ЗИЛ | 2.39 |
Зорге | 2.40 | |
Зюзино | 2.18 | |
Зябликово | 1.81 | |
И | Измайлово | 2.20 |
Измайловская | 1.94 | |
Измайловский парк | 2.20 | |
К | Калужская | 2.17 |
Кантемировская | 1.84 | |
Каховская | 2.19 | |
Каширская | 1.84 | |
Киевская | 2.93 | |
Китай-город | 3.92 | |
Кожуховская | 2.39 | |
Коломенская | 2.16 | |
Коммунарка, | 1.63 | |
Комсомольская | 3.14 | |
Коньково | 2.17 | |
Коптево | 2.08 | |
Косино | 1.60 | |
Котельники | 1.60 | |
Красногвардейская | 1.81 | |
Краснопресненская | 3.25 | |
Красносельская | 2.51 | |
Красные ворота | 3.14 | |
Крестьянская застава | 2.35 | |
Кропоткинская | 4.36 | |
Крылатское | 2.28 | |
Крымская | 2.28 | |
Кузнецкий мост | 3.92 | |
Кузьминки | 1.91 | |
Кунцевская | 2.26 | |
Курская | 2.99 | |
Кутузовская | 2.93 | |
Л | Ленинский проспект | 2.93 |
Лермонтовский проспект | 1.60 | |
Лесопарковая | 1.88 | |
Лефортово | 2.01 | |
Лихоборы | 1.99 | |
Локомотив | 1.92 | |
Ломоносовский проспект | 2.86 | |
Лубянка | 3.92 | |
Лужники | 3.61 | |
Лухмановская | 1.60 | |
Люблино | 1.80 | |
М | Марксистская | 2.99 |
Марьина роща | 2.52 | |
Марьино | 1.75 | |
Маяковская | 3.90 | |
Медведково | 1.89 | |
Международная | 3.25 | |
Менделеевская | 2.52 | |
Минская | 2.62 | |
Митино | 1.87 | |
Мичуринский проспект | 2.27 | |
Мнёвники | 2.40 | |
Молодежная | 2.15 | |
Мякинино | 1.87 | |
Н | Нагатинская | 2.28 |
Нагорная | 2.28 | |
Народное Ополчение | 2.40 | |
Нахимовский проспект | 2.19 | |
Некрасовка | 1.60 | |
Нижегородская | 2.35 | |
Новаторская | 2.79 | |
Новогиреево | 1.74 | |
Новокосино | 1.71 | |
Новокузнецкая | 3.73 | |
Новопеределкино | 1.77 | |
Новослободская | 2.52 | |
Новохохловская | 2.35 | |
Новоясеневская | 1.80 | |
Новые Черемушки | 2.48 | |
О | Озёрная | 2.27 |
Окружная | 1.99 | |
Окская | 1.79 | |
Октябрьская | 3.37 | |
Октябрьское поле | 2.40 | |
Ольховая | 1.63 | |
Орехово | 1.90 | |
Отрадное | 1.88 | |
Охотный ряд | 3.92 | |
П | Павелецкая | 3.37 |
Панфиловская | 2.40 | |
Парк культуры | 4.36 | |
Парк Победы | 2.93 | |
Партизанская | 2.20 | |
Первомайская | 1.94 | |
Перово | 1.89 | |
Петровский парк | 2.46 | |
Петровско-Разумовская | 1.99 | |
Печатники | 1.84 | |
Пионерская | 2.62 | |
Планерная | 2.00 | |
Площадь Гагарина | 2.93 | |
Площадь Ильича | 2.35 | |
Площадь Революции | 3.92 | |
Полежаевская | 2.64 | |
Полянка | 3.73 | |
Пражская | 1.90 | |
Преображенская площадь | 2.12 | |
Прокшино | 1.63 | |
Пролетарская | 2.35 | |
Проспект Вернадского | 2.68 | |
Проспект Мира | 3.15 | |
Профсоюзная | 2.48 | |
Пушкинская | 3.90 | |
Пятницкое шоссе | 1.87 | |
Р | Раменки | 2.86 |
Рассказовка | 1.77 | |
Речной вокзал | 1.92 | |
Рижская | 2.64 | |
Римская | 2.35 | |
Ростокино | 2.26 | |
Румянцево | 1.85 | |
Рязанский проспект | 1.79 | |
С | Савеловская | 2.52 |
Саларьево | 1.77 | |
Свиблово | 2.21 | |
Севастопольская | 2.19 | |
Селигерская | 1.86 | |
Семеновская | 2.20 | |
Серпуховская | 3.37 | |
Славянский бульвар | 2.62 | |
Смоленская | 3.92 | |
Сокол | 2.53 | |
Соколиная Гора | 2.01 | |
Сокольники | 2.51 | |
Солнцево | 1.85 | |
Спартак | 2.20 | |
Спортивная | 3.61 | |
Сретенский бульвар | 3.14 | |
Стахановская | 1.79 | |
Стрешнево | 2.08 | |
Строгино | 2.08 | |
Студенческая | 2.93 | |
Сухаревская | 3.15 | |
Сходненская | 2.00 | |
Т | Таганская | 2.99 |
Тверская | 3.90 | |
Театральная | 3.92 | |
Текстильщики | 1.91 | |
Теплый Стан | 1.78 | |
Терехово | 2.40 | |
Технопарк | 2.39 | |
Тимирязевская | 2.26 | |
Третьяковская | 3.73 | |
Тропарево | 2.20 | |
Трубная | 3.15 | |
Тульская | 2.28 | |
Тургеневская | 3.14 | |
Тушинская | 2.20 | |
У | Угрешская | 2.39 |
Улица 1905 года | 3.25 | |
Улица академика Янгеля | 1.90 | |
Улица Горчакова, | 1.63 | |
Улица Дмитриевского | 1.60 | |
Улица Скобелевская | 1.63 | |
Улица Старокачаловская | 1.88 | |
Университет | 2.86 | |
Ф | Филатов луг | 1.77 |
Филевский парк | 2.62 | |
Фили | 2.62 | |
Фонвизинская | 2.26 | |
Фрунзенская | 3.61 | |
Х | Ховрино | 1.92 |
Хорошёво | 2.64 | |
Хорошёвская | 2.64 | |
Ц | Царицыно | 1.84 |
Цветной бульвар | 3.15 | |
ЦСКА | 2.64 | |
Ч | Черкизовская | 1.92 |
Чертановская | 1.92 | |
Чеховская | 3.90 | |
Чистые пруды | 3.14 | |
Чкаловская | 2.99 | |
Ш | Шаболовская | 2.93 |
Шелепиха | 2.62 | |
Шипиловская | 1.81 | |
Шоссе Энтузиастов | 2.01 | |
Щ | Щелковская | 1.84 |
Щукинская | 2.20 | |
Э | Электрозаводская | 2.20 |
Ю | Юго-Восточная | 1.72 |
Юго-Западная | 2.20 | |
Южная | 1.92 | |
Я | Ясенево | 1.80 |
Таблица 2
Корректировка на удаленность от станции метрополитена
Удаление | Коэффициент |
---|---|
<5 минут пешего хода | 1 |
5 – 10 минут пешего хода | 0.95 |
10 – 15 минут пешего хода | 0.9 |
>15 минут пешего хода | Kум = 0,90 – (0,005×Tдм) |