Операционные расходы

Экономический научный журнал «Оценка инвестиций»
Онлайн-сервис АФОС

АФОС Справочник: оценка и экспертиза
Справочник типовых рыночных корректировок
для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области 2022 г.

Автор - Барамзин Н.К.
Под редакцией -  к.э.н. Лекаркиной Н.К.
Период применения корректировки - 2022 г. и 01.01.2023 г.
Регион применения: г. Москва и Московская область
Область  применения - для коммерческой недвижимости
Возможность модификации - допускается

Операционные расходы подразделяются на 3 вида:

  • условно-переменные;
  • условно-постоянные;
  • затраты на замещение.

Условно-переменные расходы включают в себя:

  • охрана, сигнализация, видеонаблюдение;
  • услуги связи;
  • техобслуживание;
  • уборка территории и общественных мест;
  • вывоз мусора и дезинфекция;
  • содержание лифтов;
  • на содержание территории;
  • на текущие ремонтные работы;
  • расходы на управление.

Условно-постоянные расходы включают в себя:

  • затраты на страхование;
  • налоги на недвижимость.

В табл. 1 приведены доли операционных расходов (условно-переменных) в величине арендной ставки.

В табл. 2 приведены данные для расчета условно-постоянных расходов.

В табл. 3 приведен агрегированный условный показатель доли операционных расходов от валового дохода. Показатель включает все группы операционных расходов кроме коммунальных платежей. Коммунальные платежи рассчитываются отдельно.

В табл. 4 приведены данные для расчета коммунальных платежей.

Таблица 1

Доля операционных расходов (условно-переменных) в величине арендной ставки

Тип недвижимостиКорректировка (в долях)
MinMaxСреднее значение
Офисные класса А0.1500.2000.175
Офисные класса B0.1700.2100.190
Офисные класса C0.1200.1700.145
Торговые0.1500.2000.175
Бытовые помещения (офисные и торговые)0.1000.2000.150
Складские (отапливаемые)0.1000.2000.150
Складские (не отапливаемые)0.1000.2000.150
Складские (охлаждаемые)0.1000.2000.150
Складские (морозильные)0.1000.2000.150
Складские (отапливаемые и охлаждаемые)0.1000.2000.150
Производственные0.1000.2000.150
Гостиничные0.1500.2000.175
Банковские0.1700.3000.235
Медицинские0.2000.3500.275
Общественного питания0.2000.3000.250
Сферы услуг0.2000.3000.250
Фитнес0.1700.3500.260
Автосалоны с торговой, офисной и ремонтной зоной0.1000.3000.200
Автосервис0.1000.2000.150
Паркинг0.0800.1500.115

Таблица 2

Данные для расчета условно-постоянных расходов

ПоказательРазмер, %База
Затраты на страхование0,01...1,5Балансовая, кадастровая или рыночная стоимость. С увеличением стоимости имущества уменьшается процент страховой премии
Налоги на недвижимое имуществоне более 2% от кадастровой стоимости (в зависимости от субъекта РФ)Кадастровая стоимость

Таблица 3

Агрегированный показатель доли операционных расходов

Назначение помещенияMinMaxСреднее значение
Офисные0.1800.2500.215
Торговые0.2000.3000.250
Бытовые помещения (офисные и торговые)0.1800.2500.215
Складские (отапливаемые)0.1200.2800.200
Складские (не отапливаемые)0.1200.2800.200
Складские (охлаждаемые)0.1200.2800.200
Складские (морозильные)0.1500.3000.225
Складские (отапливаемые и охлаждаемые)0.1500.3000.225
Производственные0.1200.3000.210
Гостиничные0.2000.5000.350
Банковские0.2500.4000.325
Медицинские0.2500.4000.325
Общественного питания0.2500.4000.325
Сферы услуг0.2500.4000.325
Фитнес0.2500.4000.325
Автосалоны с торговой, офисной и ремонтной зоной0.2400.4000.320
Автосервис0.1200.3000.210
Паркинг0.1000.2000.150

Таблица 4

Данные для расчета коммунальных платежей

ПоказательДоляБаза
Коммунальные платежи0,1...0,2Рассчитываются от валового дохода