Оценка недвижимости

Зачем нужен оценщик?

К оценщикам можно обратиться в качестве консультантов или специалистов по оценке для предоставления заключения по:

• текущей стоимости покупаемого или продаваемого имущества;
• будущей стоимости строящейся собственности;
• стоимости для целей ипотеки или кредитования;
• определению стоимости активов;
• определению стоимости имущества, участвующего в судебном споре;
• проверке требований о возмещении ущерба;
• понимания стоимости для правильной оценки налогов на недвижимость;
• определения стоимости имущества для определения компенсации при отчуждении имущества.
   

Оценка может потребоваться также

• для сделок с недвижимостью;
• для помощи в инвестиционных решениях;
• для консультационных целей, например, при разработке технико-экономических обоснований, инвестиционных проектов и др.;
• для управления недвижимостью, анализа арендной ставки, исследования наиболее эффективного использования.
   

Те, кто покупает недвижимость без помощи агента по недвижимости, могут быть также заинтересованы в том, чтобы оценщик оценил недвижимость, поскольку это может дать уверенность в том, что цена является правильной.

Оценщики составляют отчеты или заключения об оценке на основе качественных и количественных характеристик собственности, которые помогают определить ее рыночную стоимость.

У кредиторов и инвесторов тоже иногда есть особая причина для привлечения к сделке оценщика недвижимости. Кредитор хочет убедиться, что его деньги используются для покупки чего-то ценного, по соответствующей цене и за что покупатель не платит слишком много. Например, прежде чем выдавать ипотеку, кредитор потребует, чтобы была проведена оценка, чтобы у него были гарантии того, что недвижимость стоит столько, сколько покупатель платит за нее.

Какие бывают методы оценки?

Затратный подход

Затратный подход оценивает стоимость строительства нового здания, идентичного объекту оценки, в текущих ценах, вычитая накопленный износ и добавляя оценочную стоимость земли. Такой подход нельзя использовать для оценки стоимости многоэтажных кондоминиумов или таунхаусов.

Для использования затратного подхода оценщик должен:

• оценить стоимость участка (стоимость земли);
• оценить стоимость замещения текущего здания и добавить ее к стоимости земли, чтобы получить общую стоимость нового здания;
• оценить износ существующего здания и вычесть его из стоимости замещения текущего здания;
• конечный результат - рыночная стоимость здания.

Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на теории, согласно которой информированный покупатель заплатит за недвижимость не больше, чем стоимость приобретения другой существующей и эквивалентной собственности. Оценка стоимости основана на продажной цене и списках сопоставимых объектов недвижимости, и оценщик вносит корректировки в сторону увеличения или уменьшения для элементов, которые различаются между объектами недвижимости.

Подходящие сопоставимые объекты должны быть:

• проданы или выставлены на продажу недавно (желательно в течение 90 дней);
• быть из того же или подобного района;
• иметь аналогичный размер;
• быть одного типа и состояния 

После того, как оценщик определил, какие сопоставимые свойства будут использоваться, вносятся корректировки, чтобы учесть особенности, которые различаются между объектом оценки и сопоставимыми объектами. Положительные корректировки вносятся в тех областях, где рассматриваемый объект лучше. Отрицательные корректировки вносятся, когда аналог превосходит объект оценки по определенному параметру.

Доходный подход

Доходный подход чаще всего используется для приносящей доход недвижимости, например, для коммерческой недвижимости. Этот подход основан на теории, согласно которой стоимость - это текущая стоимость потока доходов, который объект недвижимости способен приносить при его максимальном и наилучшем использовании. Доход от аренды, который объект недвижимости приносит ежегодно, рассчитывается, и из него вычитаются годовые операционные расходы, связанные с недвижимостью. Результат - чистая прибыль от собственности. Годовая чистая прибыль капитализируется в стоимость, которая предполагает, сколько стоит этот будущий годовой доход сегодня. Это и есть стоимость недвижимости, определенная доходным подходом.

В некоторых оценках используется комбинация различных подходов к оценке. Чаще всего решение о том, какой подход использовать, зависит от цели оценки и типа недвижимости.

Какая бывает оценка?

Существуют разные формы документов об оценке: отчет об оценке, заключение об оценке, заключение эксперта (судебное или досудебное), заключение автоматизированных систем.

Отчет об оценке – это официальный документ, соответствующий 135-ФЗ и стандартам оценки.

Согласно стандартам оценки, в отчете должны быть указаны:

• дата составления и порядковый номер отчета;
• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
• сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
• сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и собственно оценщика;
• цель оценки;
• точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;
• стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
• последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;
• дата определения стоимости объекта оценки;
• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.[1]

Отчет подписывается Оценщиком и к нему прилагаются все необходимые документы: квалификационный аттестат, страховой полис, выписка из саморегулируемой организации о членстве.

Отчет можно использовать при обязательной оценке или в случае такого требования от конечного пользователя отчета.

Заключение об оценке – консультационная оценка.

Заключение об оценке - это небольшой, базовый документ. Как правило, он содержит описание оцениваемой собственности и результаты оценки. Для его формирования оценщику необходимо произвести рыночную оценку выбранного объекта.

Всегда можно выбрать то, что больше необходимо - подробный отчет или краткий отчет. Заключение об оценке, как правило, составляется для внутреннего пользования клиента, предварительной оценки, для переговоров, страхования и прочих целей, не требующих обязательной оценки.

Даже банки принимают краткие заключения для инициации переговоров по кредитованию. В случае полученной договоренности составляется Отчет. Это помогает сэкономить средства, поскольку разные банки работают с разными оценочными компаниями. А, имея на руках заключение об оценке, можно провести переговоры с несколькими банками одновременно, получить хорошие условия, а потом заказать отчет у того оценщика, который есть в списке выбранного банка.

Как правило, оценщик, формируя такое заключение, делает расчеты по всем правилам оценки, но выдает только результат, тем самым экономя время и Ваши деньги на оформлении и описании формальных позиций Отчета.

Краткое заключение составляется в свободной форме и может содержать следующие данные:

• описание объекта оценки;
• краткий анализ рынка;
• доходы и расходы от эксплуатации объекта;
• аналогичные объекты для продажи или аренды;
• анализ наилучшего использования;
• результат предварительной оценки.
   

Однако, это не обязательно, а потому заключение всегда должно согласовываться с Заказчиком и отражать те данные, которые ему действительно необходимы в зависимости от цели оценки.

Заключение подписывается Оценщиком и к нему прилагаются все необходимые документы.

К Заключению всегда прилагаются основные документы оценщика (квалификационный аттестат, страховой полис, выписка из саморегулируемой организации о членстве) и дополнительные документы, свидетельствующие о высоком профессионализме оценщика, например, диплом кандидата наук или свидетельства об окончании углубленных программ в области экономики и оценки, что повышает статус оценщика и, как следствие, самого заключения об оценке.

Заключение онлайн систем оценки.

Как правило, Заключение представляет собой стандартный документ, который включает некоторые данные об объекте и результаты расчетов.

 Некоторые системы просто рассчитывают стоимость, но не выдают документа в результате – так называемые калькуляторы оценки – их мы сегодня не будем рассматривать.

Так, для оценки квартиры существует несколько систем, выдающих заключения, например, cian оценка или savils expert. Однако данные системы могут оценивать только квартиры.

Для оценки коммерческой недвижимости на данный момент существует только одна система – АФОС Оценка недвижимости (https://cepes-invest.com/).

Система требует заполнить некоторые данные об объекте недвижимости, а потом моментально выдает Заключение в формате PDF на 15 листах.

Заключение АФОС включает в себя:

• Исходные параметры.
• Состав объекта оценки.
• Данные о качестве ремонта и состоянии помещений.
• Результаты оценки для многоцелевого использования (например, для целей передачи имущественных прав или стоимостного анализа).
• Результаты оценки для понимания целесообразности проведения переоценки.
• Результаты оценки для понимания целесообразности оспаривания кадастровой стоимости.
• Для ведения переговоров при кредитовании.
• Результаты оценки для управленческих решений (определение наиболее эффективного использования, понимание стоимости помещений здания в зависимости от этажа расположения и назначения помещений).
• Арендные ставки (средние и расширенные интервалы).                    
• Вероятный потенциальный валовый доход.
   

Расчетные стоимости, полученные в Заключении АФОС также можно использовать для переговоров в Банках на начальном этапе до привлечения сертифицированного оценщика, для понимания целесообразности оспаривании кадастровой стоимости, информационно - для сделок купли-продажи, чтобы понять не завышена ли цена покупаемого объекта и не занижена ли цена продаваемого объекта, для понимания целесообразности проведения переоценки в бухгалтерском учете, для понимания наилучшего использования объекта, для переговоров с арендатором или арендодателем, для понимания  потенциального валового дохода от объекта недвижимости.

Исходными данными для оценки АФОС являются:

• адрес;
• общая площадь, кв. м;
• класс здания;
• тип объекта;
• дата оценки;
• площадь земельного участка, кв. м;
• класс ремонта;
• состояние ремонта;
• назначение помещений;
• этаж расположения.

К электронным заключениям не прилагаются документы оценщика, поскольку составлены они роботом, однако для Заключения системы АФОС Оценка недвижимости есть возможность верификации оценщиком – то есть проверка заключения профессиональным оценщиком на соответствие индивидуальным характеристикам объекта оценки с последующим его подписанием и подкреплением необходимыми документами. Такую услугу предоставляет Центр экономико-правовой экспертизы собственности (www.otsenk.ru).

Таким образом, услуги электронной онлайн оценки на основе алгоритмов могут быть хорошим способом собрать сравнительные данные об объекте недвижимости, например, для подтверждения Вашей точки зрения о стоимости.

[1] Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"