Автоматизированная финансовая оценочная система АФОС и ее применение к оценке недвижимого имущества

Барамзин Константин Николаевич
Генеральный директор ООО «ЦЭПЭС»
ученая степень  – кандидат технических наук
адрес электронной почты – bkn@esm-invest.com

Лекаркина Надежда Константиновна
Заместитель директора ООО «ЦЭПЭС»
ученая степень – кандидат экономических наук
адрес электронной почты – lnk@esm-invest.com

Барамзин Николай Константинович
Заместитель директора ООО «ЦЭПЭС»
адрес электронной почты – bnk@esm-invest.com

Оригинал статьи досутпен по ссылке
 

Оказание оценочных услуг в России стало обыденным делом. Практически любое обращение в банк за кредитом сопряжено с оценкой предмета залога, раздел имущества предприятия при реорганизации или выделении, оспаривание установленной государством кадастровой стоимости, переоценка основных средств и многое-многое другое требует в той или иной степени знания стоимости имущества или прав.

Многолетний опыт работы с кредитными организациями, собственниками недвижимости позволил нам обобщить опыт этих отношений и прийти к пониманию того, что на этапе переговоров наиболее востребованным документом, подтверждающим стоимость недвижимости,  является «предварительное заключение о стоимости». Такой формат документа, как правило, краткого и содержащего основные выводы о стоимости недвижимости воспринимался вполне приемлемым для начала переговоров. При этом в процессе предварительного диалога  какие-то из объектов недвижимости принимались для дальнейшего исследования, какие-то отбраковывались. А уже позднее, после предварительного одобрения и подготовки рамочного соглашения вставал вопрос о подготовке отчетов оценщика, но уже только по тем объектам, которые вошли в соглашение. Несомненно, такой двухэтапный подход был эффективен, поскольку снижал затраты собственника на оценочные работы.

Это лишь один из примеров использования предварительных знаний о стоимости, ниже мы остановимся и на других возможностях использования предварительных оценок.

Опираясь на свои знания и многолетний опыт оценки недвижимости мы создали Автоматизированную финансовую оценочную систему – АФОС. Это инновационная система онлайн-оценки коммерческой недвижимости в г. Москве, созданная на основе результатов аналитической работы с информационными материалами различных открытых баз данных о продажах и аренде коммерческой недвижимости, анализа зависимостей и тенденций, связанных с учетом наиболее значимых для стоимости недвижимости факторов. Система создана в русле трансформации экономических процессов, когда к уже известным моделям экономических исследований внедряются  новые технологии, позволяющие строить и  новые модели оценки.

Наш онлайн-сервис не претендует на роль оценщика, сервис предоставляет исключительно консультационную оценку. При этом в Заключении АФОС используется понятие рыночной стоимости в формулировке ФЗ-135, то есть рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
   

Для использования системы не требуется каких-либо специальных познаний в области оценочной деятельности – необходимо хорошо знать свой объект недвижимости и последовательно ввести  в соответствующие окна меню данные об объекте недвижимости (адрес, площадь и назначение, а также некоторые данные о его техническом состоянии) – этого достаточно, чтобы  получить  стоимость недвижимости.

Рассмотрим алгоритм использования АФОС.

Онлайн-сервис АФОС доступен по адресу:  https://www.cepes-invest.com. Пройдя несложный процесс регистрации и приобретя для своих нужд необходимое количество расчетных единиц (слотов оценки) можно приступить непосредственно к расчетам.

На первом шаге вводятся общие параметры объекта недвижимости, на всплывающей карте отмечается местоположение, вводятся поэтажные характеристики (назначение использования и состояние помещений).

Система предложит проверить правильность ввода исходных данных и предложит выполнить расчет.

На экране монитора будет сформирован формальный итог работы расчетной системы примерно в следующем виде.

В нижней части расчетного блока имеется окно «Скачать Заключение АФОС». Это означает, что расчетные характеристики можно  получить в виде документа - Заключения АФОС о стоимости недвижимости в виде специального файла с объемом примерно 15 страниц (образец Заключения АФОС можно скачать в личном кабинете после регистрации в онлайн-сервисе АФОС).

Следует подчеркнуть, что предоставляемое системой Заключение не является отчетом об оценке в трактовке Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. №135-Ф3, либо Заключением эксперта в трактовке Федерального Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ. Заключение носит сугубо консультационный характер.

Сфера применения консультационных онлайн-оценок достаточно широка.

Собственникам недвижимости при подготовке сделок купли-продажи или сдаче в аренду вполне достаточна консультационная оценка для того, чтобы принять решение о проведении  операции.

В процессе управления недвижимостью собственники или управляющие компании многократно (особенно в периоды экономической турбулентности) проводят мониторинг цен на свою недвижимость, корректируют или заменяют бизнес-планы.   Онлайн-сервис АФОС позволяет постоянно держать руку на ценовом пульсе.

Завышенная кадастровая стоимость – головная боль собственников недвижимости  последних лет. Оценка выгоды от оспаривания кадастровой стоимости – важный элемент управления недвижимостью.

Опыт показывает, что процесс оспаривания кадастровой стоимости и затратен и долог, поэтому, принимая решение об оспаривании, целесообразно изначально оценить экономическую эффективность этих действий. Самое главное в этом вопросе – понимание того, какое снижение кадастровой стоимости можно ожидать в результате процесса оспаривания. Мы неоднократно были свидетелями ситуации, когда собственники инициировали процесс оспаривания кадастровой стоимости одновременно по нескольким объектам недвижимости, имея на руках не вполне адекватные результаты оценки их рыночной стоимости. Как правило, такие процессы не имеют успеха, поскольку на этапе экспертизы в судах неадекватная оценка стоимости выявляется и снижения стоимости либо не происходит, либо оно не существенно. Вместе с тем, собственник уже затратил средства на проведение первоначальной оценки этих объектов, на подготовку искового требования, на экспертизу первоначальной оценки, на оплату пошлин и многое другое.

Онлайн-сервис АФОС позволяет на этапе осмысления процесса оспаривания кадастровой стоимости провести предварительную онлайн оценку рыночной стоимости объектов недвижимости. Получив такую предварительную оценку и сравнив ее с кадастровой стоимостью, собственник может выбрать из совокупности своих объектов именно те, которые принесут максимальный эффект при оспаривании.

Онлайн-сервис АФОС позволяет определять стоимость недвижимости по состоянию на дату в прошлом – начиная с 2015 года. Для целей оспаривания кадастровой стоимости эта возможность существенна, поскольку в настоящее время идут процессы по кадастровой стоимости, определенной на 01.01 2016 г. и 01.01.2018 г.

Занижение стоимости недвижимости при выкупе имущества для государственных нужд (например, при строительстве автомагистралей) является достаточно частым событием. Если собственник не согласен со стоимостью выкупа и не находит понимания в согласительной комиссии, как правило, материалы направляются в суд. Онлайн-сервис АФОС может обеспечить собственников или представляющих их юристов (юридических или адвокатских компаний) объективной информацией о стоимости имущества, которая может лечь в основу инициализации судебной экспертизы по обоснованности стоимости выкупа. Снижение издержек на подготовку дорогостоящих альтернативных отчетов в этом случае  очевидно.

Правила НК РФ предусматривают использование в целях налогообложения доходов рыночной цены имущества (ст.ст. 105.3, 154, 274, 346.18 НК РФ). В этих условиях несомненно важным для собственников является попадание стоимости реализации имущества в интервал +/- 20% отклонения от рыночной цены. Известно, что если установление заведомо низкой цены было обусловлено исключительно целью получить необоснованную налоговую выгоду (если ФНС это докажет), то доначисление налога возможно. Применение онлайн-сервиса АФОС позволит уточнить рыночный уровень имущества и снизить потенциальные риски.

Арендаторы недвижимости, имея данные об арендных ставках, полученные с помощью онлайн-сервиса АФОС, при переговорах с собственниками могут вполне обоснованно ставить вопрос об их снижении.

Кроме того, имея в распоряжении онлайн-сервис АФОС арендаторы недвижимости, решившие воспользоваться правом выкупа согласно  Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 г., могут оценить  стоимость предполагаемого к выкупу имущества и соотнести эту стоимость с результатами оценки собственника (например, Департамента имущества г. Москвы). При существенном расхождении стоимостей целесообразно формировать протокол разногласий с последующей инициализацией  судебной  экспертизы.

Покупатели недвижимости могут с помощью онлайн-сервиса АФОС проверить обоснованность цен на приобретаемую недвижимость, могут провести оценку понравившейся недвижимости и сравнить инвестиционный потенциал и отдачу от вложенных финансовых ресурсов.

Исследовательский потенциал онлайн-сервиса АФОС может позволить инвестиционным фондам обоснованно принимать решения об инвестировании средств на основе результатов масштабных исследований большого объема объектов недвижимости различных типов, проводить сравнения, строить матрицы предпочтений, анализировать эффективность инвестиционных затрат.

Большой спектр оценок и исследований могут провести банки с целью проверки или обоснования рыночной стоимости недвижимости, предлагаемой в залог, либо недвижимости, реализуемой как непрофильные активы,  либо недвижимости, создаваемой в инвестиционных целях.

Мы давно и много работали с банками и апробировали вполне жизнеспособную двухступенчатую схему оценки, когда прежде чем готовить дорогостоящий отчет об оценке, выполнялось предварительное заключение с интервальной оценкой, с которым собственник недвижимого имущества выходил на переговоры с банком. Полагаем, что онлайн-сервис АФОС вполне может справиться с задачей формирования предварительного заключения с интервальной оценкой рыночной стоимости.

Известно, что к числу критериев развитости рынка оценки всегда относят независимость и объективность оценщика. АФОС – не человек, и он не умеет завышать или занижать стоимость исходя их своих субъективных побуждений. Он и независим и объективен.

Важную функцию исследователя Онлайн-сервис может обеспечить при проведении исследований рынка недвижимости консалтинговыми компаниями, когда нужно выявить особенности и тенденции изменения стоимости в различных районах города,  провести ценовое ранжирование классов недвижимости и многое другое.

Онлайн-сервис АФОС может быть весьма полезен при переоценке основных средств (ОС) предприятий и организаций. Законодательство дает возможность предприятиям самостоятельно проводить переоценку ОС. При оценке основных средств по переоцененной стоимости стоимость основного средства регулярно переоценивается таким образом, чтобы она была равна или не отличалась существенно от их справедливой стоимости. Предприятия имеют право самостоятельно проводить переоценку ОС. Совершенно очевидно, что использование потенциала  Онлайн-сервиса может в разы сократить временные и финансовые затраты на переоценку ОС.

Важнейшей характеристикой онлайн-сервиса АФОС является скорость проведения оценки, причем скорость без потери качества.  Онлайн-сервис АФОС может обеспечивать быстрый расчет рыночной стоимости большого количества объектов, что крайне актуально при анализе направлений инвестирования. Это, несомненно, интересно и инвестиционным фондам и частным инвесторам, когда выборка объектов велика.

Таким образом, в статье рассмотрен полный алгоритм использования Автоматизированной финансовой оценочной системы АФОС для оценки недвижимого имущества.