Анатомия оценки коммерческой недвижимости

Вопрос 1: Что такое оценка коммерческой недвижимости?

Короткий ответ: расчетная оценка стоимости любого типа коммерческой недвижимости. Недвижимость может включать офисные здания, торговые центры, промышленные объекты и земельные участки для продажи. Если вы читаете эту статью, скорее всего, вам нужна оценка коммерческой недвижимости, которая продается, закладывается, облагается налогом, застрахована или строится. Возникающая информация помогает просвещать тех, кто владеет, управляет, продает, ссужает деньги или инвестирует в коммерческую недвижимость.

Вопрос 2: Кто проводит оценку коммерческой недвижимости?

Этим процессом занимается профессиональный оценщик недвижимости. Думайте об этом человеке как о детективе по вопросам собственности; оценщик собирает различные факты, статистику и другую информацию об объекте недвижимости. Затем данные анализируются и используются для выработки мнения о стоимости. Хороший оценщик недвижимости обладает острыми аналитическими способностями, здравым смыслом и коммуникабельностью. У оценщика должен быть квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости». Все оценщики недвижимости должны соблюдать очень строгий этический кодекс и правила.

Вопрос 3: Зачем нужна оценка коммерческой недвижимости?

Мы отметили некоторые возможности выше (в вопросе № 1), но есть много причин, по которым может проводиться оценка коммерческой недвижимости, например:

• оказание помощи потенциальным продавцам в определении приемлемых продажных цен или потенциальных покупателей в выборе цены предложения (переговоры между продавцами и покупателями);
• содействие андеррайтеру в определении стоимости обеспечения по ипотеке (для целей ипотечного кредитования);
• сопровождение переговоров по аренде;
• для налоговых расчетов;
• для обжалования налоговых расчетов;
• помощь при ликвидации бизнеса;
• содействие корпоративным слияниям, выпуску акций или пересмотру балансовой стоимости;
• для государственного приобретения частной собственности для общественного пользования;
• оценка ущерба;
• определение налогов на дарение или наследство;
• подтверждение осуществимости программы строительства или ремонта;
• оценка ликвидационной стоимости при принудительной продаже или аукционе;
• консультирование клиента по вопросам инвестиций в коммерческую недвижимость, таким как цели, альтернативы, ресурсы, ограничения и сроки.
   

Вопрос 4: Как в целом проводится оценка коммерческой недвижимости?

Детали процесса значительно различаются в зависимости от характера проекта; однако основная структура подхода остается примерно одинаковой для всех.

Прежде всего, как в научном эксперименте, выявляется «проблема». Это может включать определение предполагаемого использования, соответствующих характеристик собственности и условий передачи.

Во-вторых, планируется объем работ, необходимых для решения проблемы. Объем включает объем и тип информации, которую необходимо исследовать, и анализы, которые необходимо выполнить в задании.

В-третьих, соответствующие данные собираются, проверяются и анализируются. Это может включать данные о рыночной площади (общие характеристики района / района) и сопоставимые данные о недвижимости (продажи, объявления, предложения, вакансии и т. Д.). Анализ также принимает во внимание четыре фактора: дефицит, желание, полезность и эффективную покупательную способность.

Наконец, после выполнения этих шагов и принципов оценщик формирует мнение о стоимости и составляет отчет об оценке. Как правило, полный цикл процесса оценки коммерческой недвижимости может занять от нескольких дней до недель, если учесть проверку и последующую исследовательскую работу. Стоимость работ по оценке могут варьироваться в зависимости от размера вашей собственности, а также объема и характера оценки.

Вопрос 5: Каковы конкретные виды коммерческой оценки?

Стоимость собственности может быть определена разными способами; однако каждый метод основан на данных. Эти данные могут включать в себя подробную информацию о конкретной собственности или общую информацию о районе, сообществе, городе и / или регионе.

При оценке коммерческой недвижимости используются три основных типа подходов: затратный подход, сравнительный / рыночный подход и подход капитализации доходов.

Затратный подход.

По сути, этот метод приравнивает стоимость собственности к затратам на создание здания. Затратный подход также учитывает амортизацию, таким образом предполагая справедливую рыночную стоимость коммерческой недвижимости. Очевидно, что этот метод оценки вызывает споры. Например, как вы можете предположить, что подобное здание будет построено? И действительно ли вы можете ожидать эквивалентных затрат на восстановление собственности? Из-за этих вопросов (среди прочего) затратный подход часто используется для оценки новых и уникальных объектов с небольшими сопоставимыми продажами.

Сравнение продаж / рыночный подход.

Этот метод предполагает, что инвестор ожидает понимания цены продажи аналогичных объектов недвижимости. Таким образом, сравнение продаж / рыночный подход основывается на том, что характеристики собственности одинаковы, и на стоимости, связанной с этими характеристиками. Важные характеристики могут включать местоположение, размер, состояние, план этажа и окрестности. Многие специалисты в сфере оценки коммерческой недвижимости считают, что это более точный подход, поскольку учитывается текущая рыночная стоимость.

Подход капитализации дохода.

Эта тактика включает рационализацию дохода, который объект недвижимости может генерировать с течением времени. Оценщики обычно используют этот метод для таких объектов недвижимости, как торговые центры и офисные здания которые имеют высокую доходность.

Когда этот подход используется для аренды недвижимости, инвестор учитывает полученную чистую прибыль и другие факторы, чтобы рассчитать ее стоимость на текущем рынке в случае продажи. Затем будущий инвестор внимательно изучит полученные данные и определит, уверены ли они в том, что их вложения окупятся.

Чтобы определить окончательную оценку, оценщик недвижимости рассмотрит стоимость, полученную в результате одного из этих трех типов коммерческих оценок. Они примут во внимание применимость / надежность предпочтительного подхода к типу оцениваемой собственности, адекватность обрабатываемых данных и общую цель оценки коммерческой недвижимости.

Подход или подходы, которые считаются наиболее надежными и применимыми, будут иметь большее значение при определении окончательной оценки.

Вопрос 6: Какие существуют типы отчетов о коммерческой оценке?

Ваш отчет о коммерческой оценке может охватывать множество важных факторов. Эти факторы могут включать сравнительный анализ других свойств в этом районе, описание собственности, оценку стоимости собственности и список любых потенциальных рисков, с которыми вы можете столкнуться. Это также может включать негативные аспекты, которые могут повлиять на рыночную стоимость недвижимости. В зависимости от потребностей и требований клиента и проекта письменный результат об оценке коммерческой недвижимости будет различаться по типу, формату, объему и содержанию.

• Отчет об оценке: соответствует всем требованиям Законодательства об оценке, может применяться во всех случаях, когда требуется официальная оценка.
• Заключение об оценке: содержит результат оценки и документы оценщика. Может использоваться в целях консультативной оценки.
• Заключение автоматизированных оценочных систем, например системы АФОС Оценка недвижимости (www.cepes-invest.com). Содержит результаты оценки, но не подписывается оценщиком. Может использоваться в качестве информационного и консультационного заключения о стоимости недвижимости.
   

Вопрос 8: Какие упущенные из виду аспекты оценки коммерческой недвижимости следует обсудить со своим оценщиком?

Одним из важных аспектов, который часто упускается из виду или не учитывается, является выбор даты; убедитесь, что оценка датирована в соответствии с вашими потребностями. Недвижимость может быть оценена на дату фактической проверки, на дату в прошлом (называемая ретроспективной оценкой) или на дату в будущем (называемая перспективной оценкой). Поговорите со своим оценщиком недвижимости, чтобы решить, какая дата наиболее подходит в вашем случае. Помимо даты оценки, очень важно, чтобы вы выполнили свой собственный обзор оценки; перепроверьте информацию об оценке недвижимости, чтобы убедиться, что ваш оценщик учел все важные факторы.

Например, правильно ли они учли все комнаты в собственности и ее уникальные особенности? Учтены ли все улучшения, которые вы сделали на объекте? Не бойтесь подтверждать любую часть вашей оценки коммерческой недвижимости.

С другой стороны, вы никогда не должны искажать факты; оценщики - это опытные инспекторы и исследователи, которые неустанно работают над выявлением истинной стоимости вашей собственности. Кроме того, вы не должны ничего скрывать, если ваш оценщик запросит информацию. Сюда могут входить документы на собственность, бухгалтерские или налоговые данные.

В ваших интересах предоставить все материалы, которые вы можете;

Это позволит вашему оценщику недвижимости сделать работу как можно лучше и точнее.

Вопрос 9: Что еще мне следует помнить?

Всегда помните, что оценка коммерческой собственности - это оценка стоимости, основанная на ограниченной информации (например, оценщик собственности не будет проверять границы собственности; это должен будет сделать геодезист). Часть этой ограниченной информации основана на данных из вторых рук. Например, оценщики недвижимости не проводят обход сопоставимых объектов недвижимости; вместо этого они основывают свои сравнения на заявленных продажных ценах и описаниях собственности.

Поэтому любые незарегистрированные детали, которые могут повлиять на стоимость вашей собственности, не будут рассматриваться.

Кроме того, цены объявлений на сопоставимую недвижимость в аналогичных регионах могут отличаться в зависимости от навыков ведения переговоров владельцами при покупке и продаже недвижимости. Следует иметь в виду, что при анализе сопоставимых объектов недвижимости учитывается только рыночная стоимость различий, а не их фактическая стоимость.
Таким образом, надлежащая оценка недвижимости также будет зависеть от точной оценки рыночной стоимости различий между оцениваемой недвижимостью и аналогичной недвижимостью. Как видите, существует множество источников возможных неточностей при проведении оценки коммерческой недвижимости. В результате оценщик может предложить вам интервал стоимости объекта.

Вопрос 10: Где найти высококвалифицированных оценщиков, которым я могу доверять?

Если вы ищете компанию в Москве и Московской области, имеет смысл обратиться в Центр экономико-правовой экспертизы собственности (www.otsenk.ru). У нас есть долгая история помощи разнообразному портфелю инвесторов и владельцам недвижимости по всей России. Наша команда менеджеров по коммерческой оценке уделяет время каждому клиенту индивидуально. Они также обладают непревзойденным набором навыков, обеспечивая полную, справедливую и точную работу, в которой Вы можете быть уверены.

Также можно воспользоваться системой АФОС Оценка Недвижимости для получения предварительных результатов оценки (сepes-invest.com). АФОС Оценка недвижимости – это интеллектуальная автоматизированная оценочная система, которая при помощи своих уникальных алгоритмов и современных методов работы с Big Data позволяет оценить любую коммерческую недвижимость в Москве всего за 5 минут.  Заключение АФОС об оценке Вашей коммерческой недвижимости имеет широкое консультационное применение.