ОЦЕНОЧНАЯ СИСТЕМА
Анализ рынка торговых помещений г. Москвы. Март 2021 г.
Важно! Использование анализа рынка или фрагментов опубликованных материалов допускается только при указании ссылки:
«АФОС Аналитика.Анализ рынка торговых помещений г. Москвы. Март 2021 г. Режим доступа - URL: https://www.esm-invest.com/analytics»
В рамках аналитической деятельности Экономического научного журнала «Оценка инвестиций» и онлайн-сервиса АФОС Оценка недвижимости подготовлен к открытой публикации анализ рынка торговой недвижимости г. Москвы.
Анализ рынка недвижимости подготовлен с учетом рекомендаций федерального стандарта оценки №7 (ФСО №7).
Область исследования - торговые помещения, расположенные в границах старой Москвы.
Спрос
Спрос на объекты недвижимости определяется количеством занятых площадей и в конечном итоге выражается в качестве заполняемости помещений. В феврале 2021 года спрос на аренду торговой недвижимости возвращается, но очень медленными темпами. По данным опрошенных риэлтерских компаний средний уровень заполняемости составляет порядка 60%, что несущественно выше, чем в 2020 г.
Что касается продаж, то рынок торговой недвижимости до сих пор не восстановился. Цены сделок ниже цен предложений приблизительно на 10-20%, что гораздо выше, чем в другие временные периоды. В связи с этим, поскольку продавцы не имеют желания снижать стоимость, а покупатели не готовы покупать недвижимость по завышенной цене, сроки продажи многих торговых объектов существенно увеличились.
Анализ ценовых и неценовых факторов спроса на недвижимость
Факторы спроса – это показатели, влияющие на величину спроса. Основным фактором спроса является цена на недвижимость. Остальные факторы являются неценовыми.
Фактор спроса | Характеристика |
Цена | По состоянию на дату анализа цены не снижаются, спрос на недвижимость падает |
Уровень арендной платы | Арендные ставки снизились в 2020 г., однако из-за ограничений спрос не увеличился. В 2021 г. должно наблюдаться увеличение спроса на рынке аренды недвижимости |
Доходы потребителей | Из-за пандемии происходит падение доходов. Спрос на недвижимость снижается. Однако, накопления, связанные с ограничительными мерами 2020 г. могут вызвать в 2021 г. небольшое увеличение спроса на бюджетные объекты. |
Ожидания потребителя | Потребители ожидают снижение цен на объекты недвижимости, это может создавать отложенный спрос |
Уровень развития бизнеса и его динамика | Деловая активность в 2021 году ожидается выше, чем в 2020 г., поэтому следует ожидать увеличения спроса на недвижимость в ближайшие несколько месяцев |
Доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности | Доступность финансовых ресурсов для целей покупки коммерческой недвижимости низкая, для целей покупки жилой недвижимости – средняя или высокая в условиях льготной ипотеки. Спрос на коммерческую недвижимость ниже, чем не жилую. |
Предложение
По разным данным объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных в 2020 году – начале 2021 года на рынке торговой недвижимости г. Москвы уменьшился приблизительно в 2,0 раза.
По состоянию на 1 марта 2021 года к продаже в г. Москве предлагались следующие торговые объекты для продажи:
Торговый объект | Количество объектов, шт. |
|---|---|
Street retail | 2 401 |
А | 198 |
В | 559 |
С | 98 |
Итого | 3 256 |
По состоянию на 1 марта 2021 года предлагались следующие объекты для сдачи в аренду:
Торговый объект | Количество объектов, шт. |
|---|---|
Street retail | 4 241 |
А | 744 |
В | 1 694 |
С | 391 |
Итого | 7 070 |
Динамика рынка
Динамика усредненных показателей стоимости торговой недвижимости, расположенной в пределах старой Москвы, представлена на графике за период от сентября 2020 года до февраля 2021 года включительно.
Ликвидность
Возможные сроки продажи на открытом рынке для объектов торгового назначения в г. Москве представлены в таблице ниже.
Назначение недвижимости | Площадь объекта | |||
до 300 кв. м | до 1 000 кв. м | до 5 000 кв. м | более 5 000 кв. м | |
Торговое | до 90 дней | До 180 дней | до 300 дней | до 500 дней |
Ставки доходности
Средний период окупаемости инвестиций на рынке недвижимости для торговых объектов составляет 8-12 лет. В таблице ниже приведены данные о текущей доходности в зависимости от класса качества.
Тип недвижимости | Доходность объектов | ||
Min | Max | Среднее значение | |
Торговое | 0,04 | 0,10 | 0,07 |
Ставки аренды
По состоянию на 1 марта 2021 года среднерыночная арендная ставка на торговые объекты практически не изменилась по сравнению с концом 2020 г. Арендные ставки на объекты торговой недвижимости представлены в таблице:
Объект | Средняя арендная ставка, руб. | |||
Направление | ||||
Северное | Восточное | Южное | Западное | |
Класс А | 29 200 | 28 800 | 30 600 | 30 900 |
Класс B | 23 800 | 23 400 | 24 800 | 25 100 |
Класс С | 16 400 | 16 200 | 17 000 | 17 300 |
Динамика рыночной стоимости
На графиках ниже представлены данные по стоимости торговой недвижимости в зависимости от класса качества и удаления от центра города в северном направлении г. Москвы. Приведены две кривые – минимальное и максимальное ожидание стоимости.
На графиках ниже представлены данные по стоимости торговой недвижимости в зависимости от класса качества и удаления от центра города в восточном направлении г. Москвы. Приведены две кривые – минимальное и максимальное ожидание стоимости.
На графиках ниже представлены данные по стоимости торговой недвижимости в зависимости от класса качества и удаления от центра города в южном направлении г. Москвы. Приведены две кривые – минимальное и максимальное ожидание стоимости.
На графиках ниже представлены данные по стоимости торговой недвижимости в зависимости от класса качества и удаления от центра города в западном направлении г. Москвы. Приведены две кривые – минимальное и максимальное ожидание стоимости.
Сводные данные по диапазонам удельных стоимостей исследуемых торговых объектов в зависимости от класса и направления приведены в таблице ниже.
Объект | Удельная стоимость, тыс. руб. | |||
Направление | ||||
Северное | Восточное | Южное | Западное | |
Класс А | 119 - 442 | 108 - 442 | 108 – 442 | 111 - 442 |
Класс B | 102 - 342 | 112 - 342 | 113 – 342 | 116 – 342 |
Класс С | 67 - 249 | 64 - 249 | 63 - 249 | 65 – 249 |
Выводы
1. Спрос на торговую недвижимость после кризисного 2020 г. постепенно восстанавливается, но очень медленными темпами.
2. По различным данным объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных в 2020 году – начале 2021 года на рынке торговой недвижимости г. Москвы уменьшился в 2,0 раза. Общее число лотов на продажу торговых объектов - 3 256 ед., на аренду - 7 070 ед.
3. Сроки продажи на открытом рынке для объектов торгового назначения составляют от 90 до 500 дней в зависимости от площади.
4. Средний период окупаемости инвестиций на рынке недвижимости для торговых объектов составляет 8-12 лет.
5. Усредненные арендные ставки за торговые объекты недвижимости в зависимости от класса качества и направления приведены на таблице ниже.
Объект | Средняя арендная ставка, руб. | |||
Направление | ||||
Северное | Восточное | Южное | Западное | |
Класс А | 29 200 | 28 800 | 30 600 | 30 900 |
Класс B | 23 800 | 23 400 | 24 800 | 25 100 |
Класс С | 16 400 | 16 200 | 17 000 | 17 300 |
5. Удельная стоимость торговой недвижимости в зависимости от класса качества, направления и удаленности от центра города приведена в таблице ниже.
Объект | Удельная стоимость, тыс. руб. | |||
Направление | ||||
Северное | Восточное | Южное | Западное | |
Класс А | 119 - 442 | 108 - 442 | 108 – 442 | 111 - 442 |
Класс B | 102 - 342 | 112 - 342 | 113 – 342 | 116 – 342 |
Класс С | 67 - 249 | 64 - 249 | 63 - 249 | 65 – 249 |