ОЦЕНОЧНАЯ СИСТЕМА
Анализ рынка офисных помещений г. Москвы. Март 2021 г.
Важно! Использование данного анализа рынка или фрагментов опубликованных материалов допускается только при указании ссылки:
АФОС Аналитика.Анализ рынка офисных помещений г. Москвы. Март 2021 г. Режим доступа - URL: https://www.esm-invest.com/analytics»
В рамках аналитической деятельности Экономического научного журнала «Оценка инвестиций» и онлайн-сервиса АФОС Оценка недвижимости подготовлен к открытой публикации анализ рынка офисной недвижимости.
Анализ рынка недвижимости подготовлен с учетом рекомендаций федерального стандарта оценки №7 (ФСО №7).
Область исследования - офисные помещения (офисы) расположенные в границах старой Москвы.
Спрос
Спрос на объекты недвижимости определяется количеством занятых площадей и в конечном итоге выражается в качестве заполняемости помещений. В феврале 2021 года спрос на офисную недвижимость постепенно возвращается. По данным опрошенных риэлтерских компаний средний уровень заполняемости составляет порядка 75%, что на 10-15% выше, чем в 2020 г.
Что касается продаж, то рынок недвижимости до сих пор не восстановился. Цены сделок ниже цен предложений приблизительно на 10-20%, что гораздо выше, чем в другие временные периоды. В связи с этим, поскольку продавцы не имеют желания снижать стоимость, а покупатели не готовы покупать недвижимость по завышенной цене, сроки продажи многих офисных объектов существенно увеличились.
Анализ ценовых и неценовых факторов спроса на недвижимость
Факторы спроса – это показатели, влияющие на величину спроса. Основным фактором спроса является цена на недвижимость. Остальные факторы являются неценовыми.
Фактор спроса | Характеристика |
Цена | По состоянию на дату анализа цены не снижаются, спрос на недвижимость падает |
Уровень арендной платы | Арендные ставки снизились в 2020 г., однако из-за ограничений спрос не увеличился. В 2021 г. должно наблюдаться увеличение спроса на рынке аренды недвижимости |
Доходы потребителей | Из-за пандемии происходит падение доходов. Спрос на недвижимость снижается. Однако, накопления, связанные с ограничительными мерами 2020 г. могут вызвать небольшое увеличение спроса на бюджетные объекты. |
Ожидания потребителя | Потребители ожидают снижение цен на объекты недвижимости, это может создавать отложенный спрос |
Уровень развития бизнеса и его динамика | Деловая активность в 2021 году ожидается выше, чем в 2020 г., поэтому следует ожидать увеличения спроса на недвижимость в ближайшие несколько месяцев |
Доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности | Доступность финансовых ресурсов для целей покупки коммерческой недвижимости низкая, для целей покупки жилой недвижимости – средняя или высокая в условиях льготной ипотеки. Спрос на коммерческую недвижимость ниже, чем не жилую. |
Предложение
По разным данным объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных в 2020 году – начале 2021 года на рынке офисной недвижимости г. Москвы уменьшился в 2,0…2,5 раза.
По состоянию на 1 марта 2021 года к продаже в г. Москве предлагались следующие офисные объекты для продажи:
Класс офиса | Количество объектов, шт. |
|---|---|
А+ | 122 |
А | 908 |
В+ | 1 050 |
В | 1 211 |
В- | 476 |
С | 1 068 |
Итого | 4 835 |
По состоянию на 1 марта 2021 года предлагались следующие объекты для сдачи в аренду:
Класс офиса | Количество объектов, шт. |
А+ | 372 |
А | 6 074 |
В+ | 9 123 |
В | 10 229 |
В- | 621 |
С | 2 212 |
Итого | 28 630 |
Динамика рынка
Динамика усредненных показателей стоимости офисной недвижимости класса А и В, расположенной в пределах старой Москвы, представлена на графике за период от сентября 2020 года до февраля 2021 года включительно.
Ликвидность
Возможные сроки продажи на открытом рынке для объектов офисного назначения в г. Москве представлены в таблице ниже.
Назначение недвижимости | Площадь объекта | |||
до 300 кв. м | до 1 000 кв. м | до 5 000 кв. м | более 5 000 кв. м | |
Офисное | до 90 дней | До 180 дней | до 300 дней | до 500 дней |
Ставки доходности
Средний период окупаемости инвестиций на рынке недвижимости для офисных объектов составляет 7-10 лет. В таблице ниже приведены данные о текущей доходности в зависимости от класса качества.
Тип недвижимости | Доходность объектов | ||
Min | Max | Среднее значение | |
Офисные объекты в целом | 0,05 | 0,12 | 0,085 |
Офисные объекты | 0,05 | 0,09 | 0,070 |
Офисные объекты | 0,07 | 0,10 | 0,085 |
Офисные объекты класса С | 0,09 | 0,12 | 0,105 |
Ставки аренды
По состоянию на 1 марта 2021 года среднерыночная арендная ставка на офисы практически не изменилась по сравнению с концом 2020 г. Арендные ставки на объекты офисной недвижимости представлены в таблице:
Объект | Средняя арендная ставка, руб. | |||
Направление | ||||
Северное | Восточное | Южное | Западное | |
Офисы класса А | 26 500 | 26 200 | 28 000 | 28 000 |
Офисы класса B | 21 600 | 21 300 | 22 800 | 22 800 |
Офисы класса С | 14 900 | 14 700 | 15 700 | 15 700 |
Динамика рыночной стоимости
На графиках ниже представлены данные по стоимости офисной недвижимости в зависимости от класса качества и удаления от центра города в северном направлении г. Москвы. Приведены две кривые – минимальное и максимальное ожидание стоимости.
На графиках ниже представлены данные по стоимости офисной недвижимости в зависимости от класса качества и удаления от центра города в восточном направлении г. Москвы. Приведены две кривые – минимальное и максимальное ожидание стоимости.
На графиках ниже представлены данные по стоимости офисной недвижимости в зависимости от класса качества и удаления от центра города в южном направлении г. Москвы. Приведены две кривые – минимальное и максимальное ожидание стоимости.
На графиках ниже представлены данные по стоимости офисной недвижимости в зависимости от класса качества и удаления от центра города в западном направлении г. Москвы. Приведены две кривые – минимальное и максимальное ожидание стоимости.
Сводные данные по диапазонам удельных стоимостей исследуемых офисных объектов в зависимости от класса и направления приведены в таблице ниже.
Объект | Удельная стоимость, тыс. руб. | |||
Направление | ||||
Северное | Восточное | Южное | Западное | |
Офисы класса А | 114- 383 | 108 - 383 | 108 – 383 | 111 - 383 |
Офисы класса B | 92 - 311 | 88 - 311 | 87 – 311 | 90 – 311 |
Офисы класса С | 64 - 215 | 61 - 215 | 60 - 215 | 62 – 215 |
Выводы
1. Спрос на офисную недвижимость после кризисного 2020 г. постепенно восстанавливается.
2. По различным данным объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных в 2020 году – начале 2021 года на рынке офисной недвижимости г. Москвы уменьшился в 2,0…2,5 раза. Общее число лотов на продажу офисных помещений - 4 835 ед., на аренду - 28 630 ед.
3. Сроки продажи на открытом рынке для объектов офисного назначения составляют от 90 до 500 дней в зависимости от площади.
4. Средний период окупаемости инвестиций на рынке недвижимости для офисных объектов составляет 7-10 лет.
5. Усредненные арендные ставки за офисные объекты недвижимости в зависимости от класса качества и направления приведены на таблице ниже.
Объект | Средняя арендная ставка, руб. | |||
Направление | ||||
Северное | Восточное | Южное | Западное | |
Офисы класса А | 26 500 | 26 200 | 28 000 | 28 000 |
Офисы класса B | 21 600 | 21 300 | 22 800 | 22 800 |
Офисы класса С | 14 900 | 14 700 | 15 700 | 15 700 |
5. Удельная стоимость офисной недвижимости в зависимости от класса качества, направления и удаленности от центра города приведена в таблице ниже.
Объект | Удельная стоимость, тыс. руб. | |||
Направление | ||||
Северное | Восточное | Южное | Западное | |
Офисы класса А | 114- 383 | 108 - 383 | 108 – 383 | 111 - 383 |
Офисы класса B | 92 - 311 | 88 - 311 | 87 – 311 | 90 – 311 |
Офисы класса С | 64 - 215 | 61 - 215 | 60 - 215 | 62 – 215 |