АВТОМАТИЗИРОВАННАЯ ФИНАНСОВАЯ
ОЦЕНОЧНАЯ СИСТЕМА
Скрыть меню

Корректировка на местоположение для г. Москвы

Экономический научный журнал «Оценка инвестиций»
Онлайн-сервис АФОС

АФОС Справочник: оценка и экспертиза
Справочник типовых рыночных корректировок
для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области 2022 г.

Автор - Барамзин Н.К.
Под редакцией - к.э.н. Лекаркиной Н.К.
Период применения корректировки - 2022 г. и 01.01.2023 г.
Регион применения: г. Москва
Область применения - для коммерческой недвижимости и земельных участков
Возможность модификации - допускается

Расположение объектов в пределах городов существенно влияет на их стоимость. Фактически это учет престижности и востребованности того или иного района города, оценка его удаленности от административных центров и других центров притяжения, а также учет ряда неочевидных характеристик локаций, которые в совокупности оказывают значительное влияние на рынке недвижимости.

Местоположение объектов недвижимости в Москве, как правило, может определяться с использованием следующих данных:

1. нахождением объектов в территориально-ценовых зонах:

  • принадлежностью к административному округу, району и т.п.;
  • удаленностью от центра города (обычно за центр Москвы принимается, так называемый, нулевой километр);
  • другие формы выделения значимости городских локаций.

2. нахождением объектов внутри территориально-ценовых зон:

  • удаленностью от станций метрополитена;
  • удаленностью от ж/д станций;
  • другие формы выделения значимости городских локаций внутри территориально-ценовых зонах.

Для расчета корректировки на местоположение используются различные методы и аналитические данные: метод парных продаж; данные аналитических агентств; метод ранжирования факторов; метод соотношения кадастровых стоимостей и др. Применение того или иного метода обосновывается оценщиком в каждом конкретном случае в зависимости от особенностей сегмента рынка объекта оценки и характеристик оцениваемого объекта.

В общем случае корректировка на местоположение представляет собой произведение двух составляющих:

Kмест = Kтерр × Kудаление , где

Kтерр – корректировка на местоположение (на нахождение объектов в территориально-ценовых зонах);
Kудаление – корректировка на местоположение (нахождением объектов внутри территориально-ценовых зон).

Корректировка на местоположение (на нахождение объектов в территориально-ценовых зонах).

Для определения Kтерр для условий г. Москвы автором были разработаны Ценовые индексы, соответствующие местоположению станций метрополитена (далее ЦИС – ценовой индекс станции метро), сформированные в процессе аналитической работы с базами данных недвижимости различных типов. Индексы станций метрополитена отражают ценовую характеристику приближенной к конкретной станции городской локации. Ценовые индексы представлены ниже в табл. 1.

Автор рекомендует выбирать ближайшую станцию метро (для этого следует использовать картографические сервисы и измерять расстояние до станции метро в режиме построения маршрутов пешим ходом). Если объект оценки или объект аналог расположены на равнозначном удалении от нескольких станций метрополитена (что характерно для центральной части города), а их индексы значительно отличаются, то целесообразно использовать средневзвешенный индекс нескольких ближайших станций.

Рекомендуемая схема применения поправки на местоположение на основе индексов.

  1. Выбирается индекс ближайшей к объекту оценки и к объектам аналогам станции метрополитена из табл. 1.
  2. Рассчитывается корректировка по формуле:

Kтерр = Иоо ÷ Иоа, где

Kтерр – корректировка на местоположение, рассчитанная по индексу станции метро;
Иоо – индекс станции метро ближайшей к объекту оценки;

Иоа - индекс станции метро ближайшей к объекту аналогу.

Корректировка на местоположение (на удаленность от станций метрополитена).

Корректировка Kметро на удаление от метро рассчитывается с использованием данных, приведенных в табл.2. Для определения времени пешего хода следует использовать картографические сервисы и измерять расстояние до станций метро в режиме построения маршрутов пешим ходом, которые учитывают наличие таких препятствий на пути, как пешеходные переходы, светофоры и т.п. В диапазоне 15 минут используются заданные значения корректировки. В случае если, удаленность от метро превышает 15 минут пешего хода, применяется расчетная формула:

Kметро = 0,90 – (0,005 × Tдм), где

Kметро – корректировка на удаление от станции метрополитена;
Tдм – число дополнительных минут пешего хода до станции метрополитена свыше 15 минут.*

*Представляется, что разумное удаление для пешей доступности объектов недвижимости от станций метро должно ограничиваться 30-35 минутами.

Таблица 1

Индекс станции метро

Алфавитный указатель

Наименование станцииИндекс станции
ААвиамоторная2,01
Автозаводская2,39
Академическая2,61
Александровский сад3,92
Алексеевская2,64
Алма-Атинская1,81
Алтуфьево1,80
Аминьевская2,53
Андроновка2,01
Аннино1,90
Арбатская3,92
Аэропорт2,53
ББабушкинская1,96
Багратионовская2,62
Балтийская2,08
Баррикадная3,25
Бауманская2,26
Беговая2,64
Белокаменная1,92
Беломорская1,92
Белорусская2,95
Беляево2,17
Бибирево1,84
Библиотека имени Ленина3,92
Битцевский парк1,80
Борисово1,81
Боровицкая3,92
Боровское шоссе1,77
Ботанический сад2,21
Братиславская1,75
Бульвар адмирала Ушакова1,63
Бульвар Дмитрия Донского1,88
Бульвар Рокоссовского1,92
Бунинская аллея1,63
Бутырская2,26
ВВаршавская2,19
ВДНХ2,26
Верхние Котлы2,28
Верхние Лихоборы1,86
Владыкино1,99
Водный стадион2,18
Войковская2,08
Волгоградский проспект2,35
Волжская1,80
Волоколамская1,87
Воробьевы горы,2,86
Воронцовская2,17
Выставочная3,25
Выхино1,72
Говорово1,85
ДДавыдково2,53
Деловой центр3,25
Динамо2,46
Дмитровская2,26
Добрынинская3,37
Домодедовская1,90
Достоевская3,15
Дубровка 2,39
ЖЖулебино1,60
ЗЗИЛ2,39
Зорге2,40
Зюзино2,18
Зябликово1,81
ИИзмайлово2,20
Измайловская1,94
Измайловский парк2,20
ККалужская2,17
Кантемировская1,84
Каховская2,19
Каширская1,84
Киевская2,93
Китай-город3,92
Кожуховская2,39
Коломенская2,16
Коммунарка, 1,63
Комсомольская3,14
Коньково2,17
Коптево2,08
Косино1,60
Котельники1,60
Красногвардейская1,81
Краснопресненская3,25
Красносельская2,51
Красные ворота3,14
Крестьянская застава2,35
Кропоткинская4,36
Крылатское2,28
Крымская2,28
Кузнецкий мост3,92
Кузьминки1,91
Кунцевская2,26
Курская2,99
Кутузовская2,93
ЛЛенинский проспект2,93
Лермонтовский проспект1,60
Лесопарковая1,88
Лефортово2,01
Лихоборы1,99
Локомотив1,92
Ломоносовский проспект2,86
Лубянка3,92
Лужники3,61
Лухмановская1,60
Люблино1,80
ММарксистская2,99
Марьина роща2,52
Марьино1,75
Маяковская3,90
Медведково1,89
Международная3,25
Менделеевская2,52
Минская2,62
Митино1,87
Мичуринский проспект2,27
Мнёвники2,40
Молодежная2,15
Мякинино 1,87
ННагатинская2,28
Нагорная2,28
Народное Ополчение2,40
Нахимовский проспект2,19
Некрасовка1,60
Нижегородская2,35
Новаторская2,79
Новогиреево1,74
Новокосино1,71
Новокузнецкая3,73
Новопеределкино1,77
Новослободская2,52
Новохохловская2,35
Новоясеневская1,80
Новые Черемушки2,48
ООзёрная2,27
Окружная1,99
Окская1,79
Октябрьская3,37
Октябрьское поле2,40
Ольховая1,63
Орехово1,90
Отрадное1,88
Охотный ряд3,92
ППавелецкая3,37
Панфиловская2,40
Парк культуры4,36
Парк Победы2,93
Партизанская2,20
Первомайская1,94
Перово1,89
Петровский парк2,46
Петровско-Разумовская1,99
Печатники1,84
Пионерская2,62
Планерная2,00
Площадь Гагарина2,93
Площадь Ильича2,35
Площадь Революции3,92
Полежаевская2,64
Полянка3,73
Пражская1,90
Преображенская площадь2,12
Прокшино1,63
Пролетарская2,35
Проспект Вернадского2,68
Проспект Мира3,15
Профсоюзная2,48
Пушкинская3,90
Пятницкое шоссе1,87
РРаменки2,86
Рассказовка1,77
Речной вокзал1,92
Рижская2,64
Римская2,35
Ростокино2,26
Румянцево1,85
Рязанский проспект1,79
ССавеловская2,52
Саларьево1,77
Свиблово2,21
Севастопольская2,19
Селигерская1,86
Семеновская2,20
Серпуховская3,37
Славянский бульвар2,62
Смоленская3,92
Сокол2,53
Соколиная Гора2,01
Сокольники2,51
Солнцево1,85
Спартак2,20
Спортивная3,61
Сретенский бульвар3,14
Стахановская1,79
Стрешнево2,08
Строгино2,08
Студенческая2,93
Сухаревская3,15
Сходненская2,00
ТТаганская2,99
Тверская3,90
Театральная3,92
Текстильщики1,91
Теплый Стан1,78
Терехово2,40
Технопарк2,39
Тимирязевская2,26
Третьяковская3,73
Тропарево2,20
Трубная3,15
Тульская2,28
Тургеневская3,14
Тушинская2,20
УУгрешская2,39
Улица 1905 года3,25
Улица академика Янгеля1,90
Улица Горчакова, 1,63
Улица Дмитриевского1,60
Улица Скобелевская1,63
Улица Старокачаловская1,88
Университет2,86
ФФилатов луг1,77
Филевский парк2,62
Фили2,62
Фонвизинская2,26
Фрунзенская3,61
ХХоврино1,92
Хорошёво2,64
Хорошёвская2,64
ЦЦарицыно1,84
Цветной бульвар3,15
ЦСКА2,64
ЧЧеркизовская1,92
Чертановская1,92
Чеховская3,90
Чистые пруды3,14
Чкаловская2,99
ШШаболовская2,93
Шелепиха2,62
Шипиловская1,81
Шоссе Энтузиастов2,01
ЩЩелковская1,84
Щукинская2,20
ЭЭлектрозаводская2,20
ЮЮго-Восточная1,72
Юго-Западная2,20
Южная1,92
ЯЯсенево1,80


Таблица 2

Корректировка на удаленность от станции метрополитена

Удаление

Коэффициент

<5 минут пешего хода

1,00

5 – 10 минут пешего хода

0,95

10 – 15 минут пешего хода

0,90

>15 минут пешего хода

Kум = 0,90 – (0,005×Tдм)