АВТОМАТИЗИРОВАННАЯ ФИНАНСОВАЯ
ОЦЕНОЧНАЯ СИСТЕМА
Скрыть меню

Операционные расходы

Экономический научный журнал «Оценка инвестиций»
Онлайн-сервис АФОС

АФОС Справочник: оценка и экспертиза
Справочник типовых рыночных корректировок
для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области 2021 г.

Автор - Барамзин Н.К.
Под редакцией - к.э.н. Лекаркиной Н.К.
Период применения корректировки - 2021 г. и 01.01.2022 г.
Регион применения: г. Москва и Московская область
Область применения - для коммерческой недвижимости
Возможность модификации - допускается

Операционные расходы подразделяются на 3 вида:

  1. условно-переменные;
  2. условно-постоянные;
  3. затраты на замещение.

Условно-переменные расходы включают в себя:

  • охрана, сигнализация, видеонаблюдение;
  • услуги связи;
  • техобслуживание;
  • уборка территории и общественных мест;
  • вывоз мусора и дезинфекция;
  • содержание лифтов;
  • на содержание территории;
  • на текущие ремонтные работы;
  • расходы на управление.

Условно-постоянные расходы включают в себя:

  • затраты на страхование;
  • алоги на недвижимость.

    В табл. 1 приведены доли операционных расходов (условно-переменных) в величине арендной ставки.

    В табл. 2 приведены данные для расчета условно-постоянных расходов.

    В табл. 3 приведен агрегированный условный показатель доли операционных расходов от действительного валового дохода. Показатель включает все группы операционных расходов кроме коммунальных платежей. Коммунальные платежи рассчитываются отдельно.

    В табл. 4 приведены данные для расчета коммунальных платежей

    Таблица 1

    Доля операционных расходов (условно-переменных) в величине арендной ставки

    Тип недвижимости

    Корректировка (в долях)

    Min

    Max

    Среднее значение

    Офисные класса А

    0,15

    0,2

    0,175

    Офисные класса B

    0,17

    0,21

    0,19

    Офисные класса C

    0,12

    0,17

    0,145

    Торговые

    0,15

    0,2

    0,175

    Бытовые помещения (офисные и торговые)

    0,1

    0,2

    0,15

    Складские (отапливаемые)

    0,1

    0,2

    0,15

    Складские (не отапливаемые)

    0,1

    0,2

    0,15

    Складские (охлаждаемые)

    0,1

    0,2

    0,15

    Складские (морозильные)

    0,1

    0,2

    0,15

    Складские (отапливаемые и охлаждаемые)

    0,1

    0,2

    0,15

    Производственные

    0,1

    0,2

    0,15

    Гостиничные

    0,15

    0,2

    0,175

    Банковские

    0,17

    0,3

    0,235

    Медицинские

    0,2

    0,35

    0,275

    Общественного питания

    0,2

    0,3

    0,25

    Сферы услуг

    0,2

    0,3

    0,25

    Фитнес

    0,17

    0,35

    0,26

    Автосалоны с торговой, офисной и ремонтной зоной

    0,1

    0,3

    0,2

    Автосервис

    0,1

    0,2

    0,15

    Паркинг

    0,08

    0,15

    0,115

    Таблица 2

    Данные для расчета условно-постоянных расходов

    Показатель

    Размер, %

    База

    Затраты на страхование

    0,01...1,5

    Балансовая, кадастровая или рыночная стоимость. С увеличением стоимости имущества уменьшается процент страховой премии

    Налоги на недвижимое имущество

    не более 2% от кадастровой стоимости (в зависимости от субъекта РФ)

    Кадастровая стоимость

    Таблица 3

    Агрегированный показатель доли операционных расходов

    Назначение помещения

    Min

    Max

    Среднее значение

    Офисные

    0,18

    0,25

    0,215

    Торговые

    0,2

    0,3

    0,25

    Бытовые помещения (офисные и торговые)

    0,18

    0,25

    0,215

    Складские (отапливаемые)

    0,12

    0,28

    0,2

    Складские (не отапливаемые)

    0,12

    0,28

    0,2

    Складские (охлаждаемые)

    0,12

    0,28

    0,2

    Складские (морозильные)

    0,15

    0,3

    0,225

    Складские (отапливаемые и охлаждаемые)

    0,15

    0,3

    0,225

    Производственные

    0,12

    0,3

    0,21

    Гостиничные

    0,2

    0,5

    0,35

    Банковские

    0,25

    0,4

    0,325

    Медицинские

    0,25

    0,4

    0,325

    Общественного питания

    0,25

    0,4

    0,325

    Сферы услуг

    0,25

    0,4

    0,325

    Фитнес

    0,25

    0,4

    0,325

    Автосалоны с торговой, офисной и ремонтной зоной

    0,25

    0,4

    0,325

    Автосервис

    0,12

    0,3

    0,21

    Паркинг

    0,1

    0,2

    0,15

    Таблица 4

    Данные для расчета коммунальных платежей

    Показатель

    Доля

    База

    Коммунальные платежи

    0,1...0,2

    Рассчитываются от действительного валового дохода