АВТОМАТИЗИРОВАННАЯ ФИНАНСОВАЯ
ОЦЕНОЧНАЯ СИСТЕМА
Скрыть меню

Корректировка на местоположение для Московской области

Экономический научный журнал «Оценка инвестиций»
Онлайн-сервис АФОС

АФОС Справочник: оценка и экспертиза
Справочник типовых рыночных корректировок
для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области 2020 г.

Автор - Барамзин Н.К.
Под редакцией - к.э.н. Лекаркиной Н.К.
Период применения корректировки - 2020 г. и 01.01.2021 г.
Регион применения: Московская область
Область применения - для коммерческой недвижимости и земельных участков
Возможность модификации - допускается

Расположение объектов в городах Московской области существенно влияет на их стоимость. Фактически это учет престижности и востребованности недвижимости в том или ином городе, оценка его удаленности от г. Москвы и других центров притяжения, численности населения и общая оценка рынка недвижимости в городе, а также учет ряда неочевидных характеристик локаций, таких как инженерная и социальная инфраструктура и другие, которые в совокупности оказывают значительное влияние на рынок недвижимости.

Местоположение объектов недвижимости в Московской области, может определяться с использованием следующих данных:

  • удаленность от Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД);
  • принадлежностью к административному образованию;
  • другие формы выделения значимости территориальных локаций.

Для расчета корректировки на местоположение используются различные методы и аналитические данные: метод парных продаж; данные аналитических агентств; метод ранжирования факторов; метод соотношения кадастровых стоимостей и др. Применение того или иного метода обосновывается оценщиком в каждом конкретном случае в зависимости от особенностей сегмента рынка объекта оценки и характеристик оцениваемого объекта.

Для определения корректировки на местоположение для условий Московской области автором были разработаны Ценовые индексы, соответствующие местоположению крупных городов Московской области (далее ЦИГ – ценовой индекс города), сформированные в процессе аналитической работы с базами данных недвижимости различных типов. Индексы городов отражают ценовую характеристику приближенной к конкретному городу Московской области. Ценовые индексы представлены ниже в табл. 1. В табл. 2 и табл. 3 приведены аналогичные индексам ЦИГ значения ценовых индексов на МКАД г. Москвы с учетом территориальных особенностей (выделены направления и сектора).

Для введения корректировки на местоположение выбирается индекс городов, в которых расположены объект оценки и объекты аналоги, в случае если объекты расположены на удалении от городов, указанных в табл. 3, автор рекомендует выбирать ближайший к объекту оценки или объектам аналогам город Московский области (для этого следует использовать картографические сервисы и измерять расстояние до центра города в режиме построения маршрута личным автотранспортом). Если объект оценки или объекты аналоги расположены на равнозначном удалении от нескольких городов, а их индексы значительно отличаются, то целесообразно использовать средневзвешенный индекс нескольких ближайших городов. Если объект оценки или объекты аналоги расположены на незначительном удалении от МКАД г. Москвы, то целесообразно принимать значений ЦИГ на пересечении ближайшей крупной автомобильной дороги и МКАД. Если объект оценки или объекты аналоги расположены в одном городе Московской области – корректировка по данной методологии не вводится.

Рекомендуемая схема применения корректировки на местоположение на основе индексов.

  1. Выбирается индекс ближайшей к объекту оценки и к объектам аналогам города Московской области из табл. 1 (табл 2,3).
  2. Рассчитывается корректировка по формуле:

Kиг = Иоо ÷ Иоа, где

Kисм – корректировка на местоположение по индексу города Московской области;
Иоо – индекс ближайшего города Московской области к объекту оценки;
Иоа - индекс ближайшего города Московской области к объекту аналогу.

Таблица 1

Ценовые индексы городов Московской области (ЦИГ)

Алфавитный указательНаименование городаИндекс города
ААндреевка0,70
Апрелевка0,80
ББалашиха0,79
Бронницы0,51
ВВидное0,93
Воскресенск0,36
Волоколамск0,37
ДДзержинский0,88
Дедовск0,68
Дмитров0,56
Долгопрудный1,01
Домодедово0,79
Дубна0,65
ЕЕгорьевск0,34
ЖЖелезнодорожный0,76
Жуковский0,73
ЗЗвенигород0,62
ИИвантеевка0,71
Истра0,66
ККлин0,47
Коломна0,46
Королев0,82
Котельники0,96
Красноармейск0,46
Краснознаменск0,76
Красногорск1,00
Кубинка0,51
ЛЛобня0,81
Лосино-Петровский0,50
Лыткарино0,77
Люберцы0,96
ММожайск0,39
Мытищи0,95
ННаро-Фоминск0,59
Нахабино0,84
Ногинск0,46
ООдинцово1,00
Октябрьский0,76
Орехово-Зуево0,40
Островцы0,70
ППавловский Посад0,42
Пересвет0,41
Подольск0,78
Пушкино0,75
РРаменское0,70
Реутов1,17
ССергиев Посад0,51
Серпухов0,45
Солнечногорск0,56
Старая Купавна0,54
Ступино0,60
ТТалдом0,31
ФФрязино0,61
Фряново0,46
ХХотьково0,45
Химки1,02
ЧЧерноголовка0,56
Чехов0,56
ШШатура0,35
Щёлково0,65
ЭЭлектрогорск0,37
Электросталь0,48
Электроугли0,53
ЯЯхрома0,47


Таблица 2

Ценовые индексы (ЦИГ) для г. Москвы на МКАД (по направлениям)

Наименование города

Направления

Индекс города

Москва

Северо-восток

1,19

Северо-запад

1,32

Юго-восток

1,12

Юго-запад

1,29


Таблица 3

Ценовые индексы (ЦИГ) для г. Москвы на МКАД (по секторам)

Наименование города

Направления

Индекс города

Москва

Сектор 1 (Волоколамское шоссе - Ярославское шоссе)

1,24

Сектор 2 (Щелковское шоссе - Варшавское шоссе)

1,13

Сектор 3 (Варшавское шоссе - Профсоюзная улица)

1,6

Сектор 4 (Киевское шоссе - Волоколамское шоссе)

1,43