АВТОМАТИЗИРОВАННАЯ ФИНАНСОВАЯ
ОЦЕНОЧНАЯ СИСТЕМА
Скрыть меню

Корректировка на местоположение для г. Москвы

Экономический научный журнал «Оценка инвестиций»
Онлайн-сервис АФОС

АФОС Справочник: оценка и экспертиза
Справочник типовых рыночных корректировок
для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области 2018 г.

Автор - Барамзин Н.К.
Под редакцией - к.э.н. Лекаркиной Н.К.
Период применения корректировки - 2018 г. и 01.01.2019 г.
Регион применения: г. Москва
Область применения - для коммерческой недвижимости и земельных участков
Возможность модификации - допускается

Расположение объектов в пределах городов существенно влияет на их стоимость. Фактически это учет престижности и востребованности того или иного района города, оценка его удаленности от административных центров и других центров притяжения, а также учет ряда неочевидных характеристик локаций, которые в совокупности оказывают значительное влияние на рынке недвижимости.

Местоположение объектов недвижимости в Москве, как правило, может определяться с использованием следующих данных:

1. нахождением объектов в территориально-ценовых зонах:

  • принадлежностью к административному округу, району и т.п.;
  • удаленностью от центра города (обычно за центр Москвы принимается, так называемый, нулевой километр);
  • другие формы выделения значимости городских локаций.

2. нахождением объектов внутри территориально-ценовых зон:

  • удаленностью от станций метрополитена;
  • удаленностью от ж/д станций;
  • другие формы выделения значимости городских локаций внутри территориально-ценовых зонах.

Для расчета корректировки на местоположение используются различные методы и аналитические данные: метод парных продаж; данные аналитических агентств; метод ранжирования факторов; метод соотношения кадастровых стоимостей и др. Применение того или иного метода обосновывается оценщиком в каждом конкретном случае в зависимости от особенностей сегмента рынка объекта оценки и характеристик оцениваемого объекта.

В общем случае корректировка на местоположение представляет собой произведение двух составляющих:

Kмест = Kтерр × Kудаление , где

Kтерр – корректировка на местоположение (на нахождение объектов в территориально-ценовых зонах);
Kудаление – корректировка на местоположение (нахождением объектов внутри территориально-ценовых зон).

Корректировка на местоположение (на нахождение объектов в территориально-ценовых зонах).

Для определения Kтерр для условий г. Москвы автором были разработаны Ценовые индексы, соответствующие местоположению станций метрополитена (далее ЦИС – ценовой индекс станции метро), сформированные в процессе аналитической работы с базами данных недвижимости различных типов. Индексы станций метрополитена отражают ценовую характеристику приближенной к конкретной станции городской локации. Ценовые индексы представлены ниже в табл. 1.

Автор рекомендует выбирать ближайшую станцию метро (для этого следует использовать картографические сервисы и измерять расстояние до станции метро в режиме построения маршрутов пешим ходом). Если объект оценки или объект аналог расположены на равнозначном удалении от нескольких станций метрополитена (что характерно для центральной части города), а их индексы значительно отличаются, то целесообразно использовать средневзвешенный индекс нескольких ближайших станций.

Рекомендуемая схема применения поправки на местоположение на основе индексов.

  1. Выбирается индекс ближайшей к объекту оценки и к объектам аналогам станции метрополитена из табл. 1.
  2. Рассчитывается корректировка по формуле:

Kтерр = Иоо ÷ Иоа, где

Kтерр – корректировка на местоположение, рассчитанная по индексу станции метро;
Иоо – индекс станции метро ближайшей к объекту оценки;

Иоа - индекс станции метро ближайшей к объекту аналогу.

Корректировка на местоположение (на удаленность от станций метрополитена).

Корректировка Kметро на удаление от метро рассчитывается с использованием данных, приведенных в табл.2. Для определения времени пешего хода следует использовать картографические сервисы и измерять расстояние до станций метро в режиме построения маршрутов пешим ходом, которые учитывают наличие таких препятствий на пути, как пешеходные переходы, светофоры и т.п. В диапазоне 15 минут используются заданные значения корректировки. В случае если, удаленность от метро превышает 15 минут пешего хода, применяется расчетная формула:

Kметро = 0,90 – (0,005 × Tдм), где

Kметро – корректировка на удаление от станции метрополитена;
Tдм – число дополнительных минут пешего хода до станции метрополитена свыше 15 минут.*

*Представляется, что разумное удаление для пешей доступности объектов недвижимости от станций метро должно ограничиваться 30-35 минутами.

Таблица 1

Индекс станции метро

Алфавитный указательНаименование станцииИндекс станции
ААвиамоторная1,52
Автозаводская1,69
Академическая1,85
Александровский сад3,28
Алексеевская1,92
Алма-Атинская1,34
Алтуфьево1,57
Аннино1,46
Арбатская3,31
Аэропорт1,95
ББабушкинская1,52
Багратионовская1,92
Баррикадная2,84
Бауманская2,01
Беговая1,97
Беломорская1,56
Белорусская2,32
Беляево1,85
Бибирево1,38
Библиотека имени Ленина3,29
Битцевский парк1,50
Борисово1,34
Боровицкая3,26
Боровское шоссе1,29
Ботанический сад1,72
Братиславская1,38
Бульвар адмирала Ушакова1,24
Бульвар Дмитрия Донского1,29
Бульвар Рокоссовского1,49
Бунинская аллея1,23
Бутырская1,78
ВВаршавская1,64
ВДНХ1,84
Верхние Лихоборы1,39
Владыкино1,48
Водный стадион1,50
Войковская1,68
Волгоградский проспект1,86
Волжская1,38
Волоколамская1,40
Воробьевы горы2,23
Выставочная2,81
Выхино1,28
ГГоворово1,35
ДДеловой центр2,82
Динамо1,84
Дмитровская1,77
Добрынинская2,71
Домодедовская1,40
Достоевская2,64
Дубровка1,69
ЖЖулебино1,29
ЗЗябликово1,35
ИИзмайловская1,55
ККалужская1,87
Кантемировская1,45
Каховская1,62
Каширская1,45
Киевская2,43
Китай-город3,55
Кожуховская 1,69
Коломенская1,61
Комсомольская2,79
Коньково1,88
Котельники1,30
Красногвардейская1,34
Краснопресненская2,83
Красносельская1,99
Красные ворота2,79
Крестьянская застава1,88
Кропоткинская3,49
Крылатское1,94
Кузнецкий мост3,56
Кузьминки1,48
Кунцевская1,69
Курская2,61
Кутузовская2,45
ЛЛенинский проспект2,32
Лермонтовский проспект1,30
Лесопарковая1,29
Ломоносовский проспект2,23
Лубянка3,55
Люблино1,38
ММарксистская2,63
Марьина роща1,88
Марьино1,38
Маяковская3,41
Медведково1,51
Международная2,82
Менделеевская1,85
Минская1,93
Митино1,40
Мичуринский проспект1,69
Молодежная1,67
Мякинино1,41
ННагатинская1,68
Нагорная1,68
Нахимовский проспект1,62
Новогиреево1,40
Новокосино1,32
Новокузнецкая3,30
Новопеределкино1,31
Новослободская1,86
Новоясеневская1,49
Новые Черемушки2,03
ООзерная1,68
Окружная1,49
Октябрьская2,76
Октябрьское поле1,91
Орехово1,38
Отрадное1,40
Охотный ряд3,55
ППавелецкая2,74
Парк культуры3,53
Парк Победы2,43
Партизанская1,66
Первомайская1,55
Перово1,43
Петровский парк1,85
Петровско-Разумовская1,48
Печатники1,36
Пионерская1,95
Планерная1,54
Площадь Ильича1,85
Площадь Революции3,57
Полежаевская1,96
Полянка3,32
Пражская1,46
Преображенская площадь1,90
Пролетарская1,85
Проспект Вернадского2,19
Проспект Мира2,60
Профсоюзная2,04
Пушкинская3,45
Пятницкое шоссе1,41
РРаменки2,21
Рассказовка1,33
Речной вокзал1,56
Рижская1,94
Римская1,88
Румянцево1,34
Рязанский проспект1,37
ССавеловская1,88
Саларьево1,30
Свиблово1,73
Севастопольская1,62
Селигерская1,42
Семеновская1,64
Серпуховская2,71
Славянский бульвар1,94
Смоленская3,29
Сокол1,96
Сокольники1,99
Солнцево1,35
Спартак1,62
Спортивная3,08
Сретенский бульвар2,78
Строгино1,61
Студенческая2,45
Сухаревская2,64
Сходненская1,54
ТТаганская2,61
Тверская3,42
Театральная3,55
Текстильщики1,50
Теплый Стан1,40
Технопарк1,69
Тимирязевская1,77
Третьяковская3,28
Тропарево1,91
Трубная2,64
Тульская1,68
Тургеневская2,76
Тушинская1,63
УУлица 1905 года2,86
Улица академика Янгеля1,45
Улица Горчакова1,23
Улица Скобелевская1,24
Улица Старокачаловская1,29
Университет2,24
ФФилевский парк1,95
Фили1,93
Фонвизинская1,76
Фрунзенская3,09
ХХоврино1,58
Хорошёво1,97
ЦЦарицыно1,43
Цветной бульвар2,61
ЦСКА1,96
ЧЧеркизовская1,49
Чертановская1,63
Чеховская3,41
Чистые пруды2,76
Чкаловская2,62
ШШаболовская2,28
Шелепиха1,94
Шипиловская1,36
Шоссе Энтузиастов1,52
Щелковская1,41
Щукинская1,63
ЭЭлектрозаводская1,64
ЮЮго-Западная1,85
Южная1,63
Южная1,61
ЯЯсенево1,51


Таблица 2

Корректировка на удаленность от станции метрополитена

Удаление

Коэффициент

<5 минут пешего хода

1,00

5 – 10 минут пешего хода

0,95

10 – 15 минут пешего хода

0,90

>15 минут пешего хода

Kум = 0,90 – (0,005×Tдм)