ОЦЕНОЧНАЯ СИСТЕМА
Экономический научный журнал «Оценка инвестиций»
Онлайн-сервис АФОС
АФОС Справочник: оценка и экспертиза
Справочник типовых рыночных корректировок
для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области 2017 г.
Автор - Барамзин Н.К.
Под редакцией - к.э.н. Лекаркиной Н.К.
Период применения корректировки - 2017 г. и 01.01.2018 г.
Регион применения: г. Москва
Область применения - для коммерческой недвижимости и земельных участков
Возможность модификации - допускается
Расположение объектов в пределах городов существенно влияет на их стоимость. Фактически это учет престижности и востребованности того или иного района города, оценка его удаленности от административных центров и других центров притяжения, а также учет ряда неочевидных характеристик локаций, которые в совокупности оказывают значительное влияние на рынке недвижимости.
Местоположение объектов недвижимости в Москве, как правило, может определяться с использованием следующих данных:
1. нахождением объектов в территориально-ценовых зонах:
2. нахождением объектов внутри территориально-ценовых зон:
Для расчета корректировки на местоположение используются различные методы и аналитические данные: метод парных продаж; данные аналитических агентств; метод ранжирования факторов; метод соотношения кадастровых стоимостей и др. Применение того или иного метода обосновывается оценщиком в каждом конкретном случае в зависимости от особенностей сегмента рынка объекта оценки и характеристик оцениваемого объекта.
В общем случае корректировка на местоположение представляет собой произведение двух составляющих:
Kмест = Kтерр × Kудаление , где
Kтерр – корректировка на местоположение (на нахождение объектов в территориально-ценовых зонах);
Kудаление – корректировка на местоположение (нахождением объектов внутри территориально-ценовых зон).
Корректировка на местоположение (на нахождение объектов в территориально-ценовых зонах).
Для определения Kтерр для условий г. Москвы автором были разработаны Ценовые индексы, соответствующие местоположению станций метрополитена (далее ЦИС – ценовой индекс станции метро), сформированные в процессе аналитической работы с базами данных недвижимости различных типов. Индексы станций метрополитена отражают ценовую характеристику приближенной к конкретной станции городской локации. Ценовые индексы представлены ниже в табл. 1.
Автор рекомендует выбирать ближайшую станцию метро (для этого следует использовать картографические сервисы и измерять расстояние до станции метро в режиме построения маршрутов пешим ходом). Если объект оценки или объект аналог расположены на равнозначном удалении от нескольких станций метрополитена (что характерно для центральной части города), а их индексы значительно отличаются, то целесообразно использовать средневзвешенный индекс нескольких ближайших станций.
Рекомендуемая схема применения поправки на местоположение на основе индексов.
Kтерр = Иоо ÷ Иоа, где
Kтерр – корректировка на местоположение, рассчитанная по индексу станции метро;
Иоо – индекс станции метро ближайшей к объекту оценки;
Иоа - индекс станции метро ближайшей к объекту аналогу.
Корректировка на местоположение (на удаленность от станций метрополитена).
Корректировка Kметро на удаление от метро рассчитывается с использованием данных, приведенных в табл.2. Для определения времени пешего хода следует использовать картографические сервисы и измерять расстояние до станций метро в режиме построения маршрутов пешим ходом, которые учитывают наличие таких препятствий на пути, как пешеходные переходы, светофоры и т.п. В диапазоне 15 минут используются заданные значения корректировки. В случае если, удаленность от метро превышает 15 минут пешего хода, применяется расчетная формула:
Kметро = 0,90 – (0,005 × Tдм), где
Kметро – корректировка на удаление от станции метрополитена;
Tдм – число дополнительных минут пешего хода до станции метрополитена свыше 15 минут.*
*Представляется, что разумное удаление для пешей доступности объектов недвижимости от станций метро должно ограничиваться 30-35 минутами.
Таблица 1
Индекс станции метро
Алфавитный указатель | Наименование станции | Индекс станции |
---|---|---|
А | Авиамоторная | 1,54 |
Автозаводская | 1,72 | |
Академическая | 1,89 | |
Александровский сад | 3,31 | |
Алексеевская | 1,96 | |
Алма-Атинская | 1,37 | |
Алтуфьево | 1,51 | |
Аннино | 1,47 | |
Арбатская | 3,31 | |
Аэропорт | 1,99 | |
Б | Бабушкинская | 1,54 |
Багратионовская | 1,96 | |
Баррикадная | 2,87 | |
Бауманская | 2,02 | |
Беговая | 2,00 | |
Беломорская | 1,59 | |
Белорусская | 2,36 | |
Беляево | 1,89 | |
Бибирево | 1,39 | |
Библиотека имени Ленина | 3,31 | |
Битцевский парк | 1,52 | |
Борисово | 1,37 | |
Боровицкая | 3,31 | |
Боровское шоссе | 1,32 | |
Ботанический сад | 1,74 | |
Братиславская | 1,39 | |
Бульвар адмирала Ушакова | 1,26 | |
Бульвар Дмитрия Донского | 1,32 | |
Бульвар Рокоссовского | 1,51 | |
Бунинская аллея | 1,26 | |
Бутырская | 1,80 | |
В | Варшавская | 1,65 |
ВДНХ | 1,88 | |
Верхние Лихоборы | 1,41 | |
Владыкино | 1,51 | |
Водный стадион | 1,52 | |
Войковская | 1,69 | |
Волгоградский проспект | 1,89 | |
Волжская | 1,40 | |
Волоколамская | 1,43 | |
Воробьевы горы | 2,26 | |
Выставочная | 2,87 | |
Выхино | 1,29 | |
Г | Говорово | 1,36 |
Д | Деловой центр | 2,87 |
Динамо | 1,88 | |
Дмитровская | 1,80 | |
Добрынинская | 2,77 | |
Домодедовская | 1,41 | |
Достоевская | 2,65 | |
Дубровка | 1,72 | |
Ж | Жулебино | 1,32 |
З | Зябликово | 1,37 |
И | Измайловская | 1,58 |
К | Калужская | 1,89 |
Кантемировская | 1,46 | |
Каховская | 1,65 | |
Каширская | 1,46 | |
Киевская | 2,47 | |
Китай-город | 3,62 | |
Кожуховская | 1,72 | |
Коломенская | 1,64 | |
Комсомольская | 2,82 | |
Коньково | 1,89 | |
Котельники | 1,32 | |
Красногвардейская | 1,37 | |
Краснопресненская | 2,87 | |
Красносельская | 2,03 | |
Красные ворота | 2,82 | |
Крестьянская застава | 1,89 | |
Кропоткинская | 3,55 | |
Крылатское | 1,95 | |
Кузнецкий мост | 3,62 | |
Кузьминки | 1,51 | |
Кунцевская | 1,72 | |
Курская | 2,66 | |
Кутузовская | 2,47 | |
Л | Ленинский проспект | 2,33 |
Лермонтовский проспект | 1,32 | |
Лесопарковая | 1,32 | |
Ломоносовский проспект | 2,26 | |
Лубянка | 3,62 | |
Люблино | 1,40 | |
М | Марксистская | 2,66 |
Марьина роща | 1,89 | |
Марьино | 1,39 | |
Маяковская | 3,47 | |
Медведково | 1,52 | |
Международная | 2,87 | |
Менделеевская | 1,89 | |
Минская | 1,96 | |
Митино | 1,43 | |
Мичуринский проспект | 1,71 | |
Молодежная | 1,68 | |
Мякинино | 1,43 | |
Н | Нагатинская | 1,71 |
Нагорная | 1,71 | |
Нахимовский проспект | 1,65 | |
Новогиреево | 1,41 | |
Новокосино | 1,33 | |
Новокузнецкая | 3,35 | |
Новопеределкино | 1,32 | |
Новослободская | 1,89 | |
Новоясеневская | 1,52 | |
Новые Черемушки | 2,06 | |
О | Озерная | 1,71 |
Окружная | 1,51 | |
Октябрьская | 2,77 | |
Октябрьское поле | 1,94 | |
Орехово | 1,41 | |
Отрадное | 1,41 | |
Охотный ряд | 3,62 | |
П | Павелецкая | 2,77 |
Парк культуры | 3,55 | |
Парк Победы | 2,47 | |
Партизанская | 1,67 | |
Первомайская | 1,58 | |
Перово | 1,46 | |
Петровский парк | 1,88 | |
Петровско-Разумовская | 1,51 | |
Печатники | 1,37 | |
Пионерская | 1,96 | |
Планерная | 1,56 | |
Площадь Ильича | 1,89 | |
Площадь Революции | 3,62 | |
Полежаевская | 2,00 | |
Полянка | 3,35 | |
Пражская | 1,47 | |
Преображенская площадь | 1,93 | |
Пролетарская | 1,89 | |
Проспект Вернадского | 2,22 | |
Проспект Мира | 2,65 | |
Профсоюзная | 2,06 | |
Пушкинская | 3,47 | |
Пятницкое шоссе | 1,43 | |
Р | Раменки | 2,26 |
Рассказовка | 1,32 | |
Речной вокзал | 1,59 | |
Рижская | 1,96 | |
Римская | 1,89 | |
Румянцево | 1,36 | |
Рязанский проспект | 1,37 | |
С | Савеловская | 1,89 |
Саларьево | 1,32 | |
Свиблово | 1,74 | |
Севастопольская | 1,65 | |
Селигерская | 1,41 | |
Семеновская | 1,67 | |
Серпуховская | 2,77 | |
Славянский бульвар | 1,96 | |
Смоленская | 3,31 | |
Сокол | 1,99 | |
Сокольники | 2,03 | |
Солнцево | 1,36 | |
Спартак | 1,65 | |
Спортивная | 3,14 | |
Сретенский бульвар | 2,82 | |
Строгино | 1,64 | |
Студенческая | 2,47 | |
Сухаревская | 2,65 | |
Сходненская | 1,56 | |
Т | Таганская | 2,66 |
Тверская | 3,47 | |
Театральная | 3,62 | |
Текстильщики | 1,51 | |
Теплый Стан | 1,35 | |
Технопарк | 1,72 | |
Тимирязевская | 1,80 | |
Третьяковская | 3,35 | |
Тропарево | 1,87 | |
Трубная | 2,65 | |
Тульская | 1,71 | |
Тургеневская | 2,82 | |
Тушинская | 1,65 | |
У | Улица 1905 года | 2,87 |
Улица академика Янгеля | 1,47 | |
Улица Горчакова | 1,26 | |
Улица Скобелевская | 1,26 | |
Улица Старокачаловская | 1,32 | |
Университет | 2,26 | |
Ф | Филевский парк | 1,96 |
Фили | 1,96 | |
Фонвизинская | 1,80 | |
Фрунзенская | 3,14 | |
Х | Ховрино | 1,59 |
Хорошёво | 2,00 | |
Ц | Царицыно | 1,46 |
Цветной бульвар | 2,65 | |
ЦСКА | 2,00 | |
Ч | Черкизовская | 1,51 |
Чертановская | 1,64 | |
Чеховская | 3,47 | |
Чистые пруды | 2,82 | |
Чкаловская | 2,66 | |
Ш | Шаболовская | 2,33 |
Шелепиха | 1,96 | |
Шипиловская | 1,37 | |
Шоссе Энтузиастов | 1,54 | |
Щелковская | 1,44 | |
Щукинская | 1,65 | |
Э | Электрозаводская | 1,67 |
Ю | Юго-Западная | 1,87 |
Южная | 1,64 | |
Южная | 1,64 | |
Я | Ясенево | 1,52 |
Таблица 2
Корректировка на удаленность от станции метрополитена
Удаление | Коэффициент |
---|---|
<5 минут пешего хода | 1,00 |
5 – 10 минут пешего хода | 0,95 |
10 – 15 минут пешего хода | 0,90 |
>15 минут пешего хода | Kум = 0,90 – (0,005×Tдм) |