АВТОМАТИЗИРОВАННАЯ ФИНАНСОВАЯ
ОЦЕНОЧНАЯ СИСТЕМА
Скрыть меню

Термины и определения

Онлайн-сервис АФОС - автоматизированная финансовая оценочная система.

Заключение Автоматизированной оценочной финансовой системы АФОС – консультационное заключение об оценке, подготовленное онлайн-сервисом АФОС. Предоставляемое Онлайн-Сервисом АФОС Заключение не является Отчетом об оценке в трактовке Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. №135-Ф3, либо Заключением эксперта в трактовке Федерального Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ. Заключение носит сугубо консультационный характер.

Стоимость объекта недвижимости - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Ликвидационная стоимость - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Дата оценки - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Земельный участок - часть поверхности земли (в т.ч. почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

В АФОС Оценка недвижимости помимо стоимости Единого объекта недвижимости (ЕОН) определяется и стоимость земельного участка, занятого ОКС. В этом случае застроенный земельный участок представляет собой объединение неразрывно связанного объекта недвижимости и земельного участка с соответствующей инженерной инфраструктурой.

Согласно законодательству о государственной регистрации прав на объекты недвижимости переход прав на отдельно стоящие здания, строения, сооружения должен осуществляться совместно с земельными участками под ними. При продаже построенных объектов земельный участок «следует судьбе» этого объекта.

Поскольку для большей части территории Москвы установлена Зона сохраняемого землепользования (индекс «Ф»), то для осуществления нового строительства или увеличения площади существующих объектов в данной зоне необходимо внесение изменений в Правила землепользования и застройки, а это значительные временные и финансовые затраты.

Таким образом, стоимость застроенного земельного участка в онлайн-сервисе АФОС определяется как доля стоимости Единого объекта недвижимости (ЕОН) при текущем (сохраняемом) варианте землепользования.

Назначение объекта - фактический вид использования объекта недвижимости.

Наиболее эффективное использование - представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы.

Единый объект недвижимости (ЕОН) - здание, помещение или строение, с учетом земельного участка, относящегося к указанной недвижимости. Предстваляет собой объединение неразрывно связанного объекта недвижимости и земельного участка с соответствующей инженерной инфраструктурой.

Объект капитального строительства (ОКС) - здание, помещение или строение, без учета земельного участка относящегося к указанной недвижимости. Объект условно не связанный с земельным участком, на котором возведен.